THỦ TỤC, QUY TRÌNH THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ VIỆC CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ
Khi chúng ta muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà, chúng ta đang băn khoăn về các thủ tục pháp lý, cần phải làm gì, thủ tục ra sao để tránh vi phạm pháp luật, và những lưu ý cần biết khi làm thủ tục chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Hãy cùng Công ty Luật Việt Chính tìm hiểu về thủ tục chấm dứt hợp đồng thuê nhà tại bài viết dưới đây. Hy vọng bài viết sẽ mang lại nhiều kiến thức bổ ích đến các bạn.
NHỮNG ĐIỀU CẦN BIẾT KHI CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ:
1. Khái niệm hợp đồng:
Căn cứ theo quy định tại Điều 385 Bộ luật Dân sự năm 2015:
Hợp đồng là sự thỏa thuận của các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
2. Hợp đồng về nhà ở:
Căn cứ theo quy định của pháp luật tại Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014:
Hợp đồng về nhà ở phải do các bên thỏa thuận, thống nhất ý kiến và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung như sau sau:
+ Họ tên của của các bên, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
+ Mô tả đúng đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó (mặt tiền, bên trái, bên phải, chiều dài, chiều rộng của nhà ở). Mục đích thuê nhà để ở hay kinh doanh.
+ Nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá trị, giá giao dịch nhà ở. Trường hợp thực hiện chuyển nhượng, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
+ Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp thực hiện chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê hợp đồng mua bán nhà ở.
+ Thời gian giao nhận nhà ở, thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê nhà ở được đầu tư xây dựng mới, thời hạn cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở, thời hạn góp vốn;
+ Quyền và nghĩa vụ của các bên.
+ Cam kết của các bên.
+ Các thỏa thuận khác (nêu rõ trong hợp đồng).
+ Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng (có hiệu lực ngay sau khi ký, hay một khoảng thời gian nhất định…).
+ Địa điểm, thứ, ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng.
+ Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên (điểm chỉ), nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
=> Hợp đồng cho thuê nhà ở là một dạng cụ thể của Hợp đồng cho thuê tài sản, là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên cho thuê và bên thuê. Theo đó bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà ở cho bên thuê, bên thuê có nghĩa vụ trả tiền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
3. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo quy định của pháp luật hiện hành:
Căn cứ theo quy định tại Điều 422 Bộ luật Dân sự năm 2015 về việc
“Chấm dứt hợp đồng:
- Hợp đồng đã được thực hiện xong hoàn toàn.
- Theo thỏa thuận của các bên.
- Cá nhân giao kết hợp đồng đã chết, mà pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại thì hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện.
- Các bên hủy bỏ hợp đồng, hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện.
- Hợp đồng không thể thực hiện được nữa, lý do đối tượng của hợp đồng không còn.
- Hợp đồng chấm dứt theo quy định của pháp luật tại Điều 420 của Bộ luật Dân sự 2015;
- Trường hợp khác do luật quy định.”
Và căn cứ theo quy định tại Điều 131 và Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014, nếu nhà ở không thuộc sở hữu Nhà nước mà thuộc một trong những trường hợp sau đây, thì được chấm dứt thực hiện hợp đồng:
- Hợp đồng thuê nhà hết hạn. Nếu trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau chín mươi ngày, kể từ ngày bên cho thuê thông báo cho bên thuê biết về việc chấm dứt hợp đồng.
- Các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng.
- Nhà cho thuê đã không còn.
- Bên thuê nhà đã chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà đã chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống.
- Nhà cho thuê bị hư hỏng nặng (cần sửa chữa để không nguy hại đến tính mạng con người), có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác, phục vụ cho Nhà nước, nhân dân.
Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ba mươi ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác
- Bên cho thuê/bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng.
4. Quy trình khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà:
Muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo đúng quy định pháp luật, quy trình này rất quan trọng:
Bước 1: Khi muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà cần xác định xem hai bên đã thỏa thuận, đồng ý chấm dứt hợp đồng thuê nhà, hay đơn phương bên cho thuê/bên thuê muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
Bước 2:
– Trường hợp hai bên đã có thỏa thuận cùng nhau chấm dứt hợp đồng thuê nhà, hai bên phải cùng lập một văn bản/công văn để thể hiện các bên muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà, cùng kí, cùng điểm chỉ và phải được công chứng tại văn phòng công chứng.
– Trường hợp bên cho thuê/bên thuê muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, phải soạn thảo văn bản/công văn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước, sau đó gửi cho bên còn lại.
Bước 3: Trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Sau khi bên cho thuê/bên thuê đã gửi văn bản/công văn cho bên còn lại thông báo việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Các bên sẽ thương lượng, hòa giải để đi đến thỏa thuận chấm dứt hợp đồng cuối cùng.
Bước 4: Các bên thống nhất xong sẽ tiếp tục làm thủ tục thanh lý hợp đồng thuê nhà, bàn giao tài sản. Nếu hợp đồng công chứng thì các bên phải ra nơi công chứng để thực hiện thanh lý.
Trong trường không thể thống nhất, các bên có thể khởi kiện ra Tòa án.
Mong rằng những thông tin mà Luật Việt Chính vừa chia sẻ trên, sẽ giúp ích cho các bạn về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Liên hệ hotlline tư vấn của Luật Việt Chính qua số 0987.062.757 / 0911.111.099 nếu còn thắc mắc.
