RỦI RO KHI MUA BÁN ĐẤT KHÔNG SỔ ĐỎ QUA VI BẰNG
Đất đai là một tài sản rất có giá trị, việc được sở hữu quyền sử dụng đất là một ước mơ của rất nhiều người, đặc biệt là ở các thành phố lớn. Thời gian gần đây, việc mua bán đất không có sổ đỏ thông qua vi bằng diễn ra ngày càng phổ biến. Vậy rủi ro khi mua nhà, đất thông qua hình thức này như thế nào.
Trong bài viết này, Việt Chính Luật sẽ giúp các bạn hiểu rõ hơn về vi bằng và hậu quả pháp lý của việc mua nhà đất thông qua vi bằng.
Cơ sở pháp lý
– Luật đất đai 2013;
– Nghị định 08/2020/NĐ-CP;
1. Mua bán nhà đất thông qua vi bằng là gì?
Theo quy định tại Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại, “vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này”.
Thừa phát lại là người có đủ tiêu chuẩn được Nhà nước bổ nhiệm để thực hiện tống đạt, lập vi bằng, xác minh điều kiện thi hành án dân sự, tổ chức thi hành án dân sự theo quy định của Nghị định này và pháp luật có liên quan;
Như vậy, mua bán nhà đất thông qua vi bằng là việc bên bán và bên mua thực hiện hoạt động mua bán, chuyển nhượng nhà đất trước sự chứng kiến của Thừa phát lại, Thừa phát lại sẽ chứng kiến và ghi nhận sự thỏa thuận giữa các bên về việc giao nhận tiền, cam kết giữa các bên về việc mua bán. Nội dung của cuộc trao đổi được ghi nhận dưới một văn bản gọi là vi bằng.
2. Rủi ro khi mua nhà đất thông qua vi bằng
a. Không thể thay thế văn bản công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán căn hộ/hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”;
Như vậy, thông thường đối với trường hợp đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì việc chuyển nhượng sẽ phải thông qua việc tổ chức hành nghề công chứng xác nhận hợp đồng, giao dịch giữa các bên bằng văn bản, có sự chứng kiến của công chứng viên. Sau khi xác lập hợp đồng, giao dịch, về cơ bản quyền và nghĩa vụ của các bên đã được chuyển giao, việc sang tên trên Giấy chứng nhận chỉ là thủ tục hoàn tất và bên mua được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
Trong trường hợp không đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định, việc lập vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác. Khoản 4, 5 Điều 37, Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về các trường hợp không được lập vi bằng:
“ 4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.
- Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật”.
Như vậy, việc lập vi bằng để mua bán nhà đất là vi phạm quy định cấm của pháp luật, do đó nội dung chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua vi bằng không có hiệu lực pháp lý. Việc lập vi bằng liên quan đến nhà đất có thể được thực hiện trong một số trường hợp sau đây và được xem là nguồn chứng cứ hợp pháp khi phát sinh tranh chấp:
– Vi bằng ghi nhận sự kiện đặt cọc;
– Vi bằng ghi nhận sự kiện giao nhận tiền;
– Vi bằng ghi nhận sự kiện bàn giao nhà, đất.
Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập.
b. Mua bán nhà đất thông qua vi bằng không được cấp sổ đỏ
Như phần trên đã phân tích thì vi bằng chỉ xác nhận có sự kiện giao dịch xảy ra trên thực tế và chỉ có giá trị là bằng chứng để giải quyết khi có tranh chấp xảy ra mà không có giá trị pháp lý về việc xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Do vậy, mua nhà đất vi bằng vi bằng sẽ không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất. Đồng nghĩa, việc mua nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng sẽ không được cấp sổ đỏ.
c. Mua nhà đất thông qua vi bằng rất dễ gây tranh chấp, người mua gặp rủi ro cao.
Khi mua bán nhà đất bằng thủ tục công chứng thông thường, tổ chức hành nghề công chứng sẽ có những phần mềm kiểm tra về tình trạng pháp lý của thửa đất: đang thế chấp ở ngân hàng hay không, đã có những giao dịch gì,… Từ đó, người mua sẽ nắm được những thông tin cần thiết và có tính chính xác cao. Trong khi đó, nếu mua bán nhà đất thông qua vi bằng, người mua không thể kiểm tra được tính pháp lý của thửa đất hay căn hộ đang có nhu cầu mua, rất có thể người mua sẽ gặp trường hợp người bán đã rao bán thửa đất cho nhiều người, hay đất đang trong diện quy hoạch không thể sử dụng, thậm chí người bán không thực sự là chủ sở hữu của thửa đất hay căn hộ,…
Khi gặp phải hoàn cảnh này, người mua đất rất dễ mất trắng hoặc phải trải qua quá trình kiện tụng phức tạp, mất thời gian tại Tòa án mới đòi lại được tiền.
Trên đây là những nội dung tư vấn của Luật Việt Chính. Hi vọng rằng bạn có thể nắm được những thông tin đầy đủ nhất về rủi ro khi mua nhà đất không có sổ đỏ qua vi bằng. Do tính chất phức tạp của hồ sơ đất đai, để tiết kiệm chi phí cũng như thời gian, Quý khách hành cần tư vấn pháp luật về đất đai, thực hiện các thủ tục pháp lý nhà đất, giải quyết tranh chấp đất đai,… có thể liên hệ luật sư qua thông tin sau:Gọi điện tới số điện thoại 0911.111.099 (Ls Phương) hoặc 0987.062.757 (Ls Băng) để trình bày nội dung vụ việc và nhận được tham vấn trực tiếp từ các Luật sư giàu kinh nghiệm
- Tư vấn pháp luật qua email: luatvietchinh@gmail.com
- Tư vấn pháp luật qua facebook: Luật Việt Chính
- Tư vấn pháp luật thông qua zalo: 0911.111.099
- Chúng tôi có thể trả lời tin nhắn trên website này.
