QUY TRÌNH TÁCH THỬA MỚI NHẤT NĂM 2023
Câu hỏi: Kính thưa Quý Luật sư, bố mẹ em có một thửa đất rộng 500m2, trong đó có 200m2 đất ở, còn lại là đất trồng cây lâu năm. Đã được cấp sổ đỏ năm 1999 và được đổi sang sổ hồng năm 2017, nay các con đã trưởng thành, có gia đình riêng. Nên bố mẹ em muốn tách thửa đất làm 3 phần, một phần để cho anh cả, một phần cho em, còn lại là bố mẹ tiếp tục quản lý, sử dụng. Em rất mong Quý Luật sư hướng dẫn cho em về quy trình, thủ tục tách thửa. Em xin chân thành cảm ơn.
Trả lời:
Đội ngũ Luật sư của Việt Chính Luật xin được trả lời câu hỏi của bạn về vấn đề tách thửa như sau:
1. Tách thửa là gì?
Tách thửa là việc chia thửa đất thành nhiều thửa đất có diện tích nhỏ hơn.
Thủ tục tách thửa là thủ tục phân chia quyền sử dụng đất quyền ở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liển với đất từ một thửa lớn thành những phần nhỏ khác nhau. Biêu hiện rõ ràng nhất của việc tách thửa là từ một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ban đầu được chia nhỏ thành nhiều Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất khác nhau tùy vào nhu cầu tách của người sử dụng đất.
Việc tách thửa có thể vẫn giữ nguyên chủ sử dụng đất hoặc có thể tách thửa đồng thời chuyển quyền sử dụng đất cho một hoặc nhiều đối tượng khác.
Quy trình, thủ tục tách thửa phải được thực hiện theo quy định của pháp luật.
Trình tự tách thửa năm 2023
2. Điều kiện tách thửa
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền của chủ sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
“a) Có Giấy chứng nhận;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất”.
Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 1, Điều 29, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, để tách thửa cần phải đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu của thửa đất: cụ thể:
“1. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh”.
Như vậy, đối với trường hợp của gia đình bạn, để tách thửa cần phải đáp ứng đủ 4 điều kiện nêu trên. Bố mẹ của bạn đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đó điều kiện có Giấy chứng nhận đã đáp ứng được yêu cầu. Nếu thửa đất nhà bạn không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, không có tranh chấp thì hoàn toàn có thể tách thửa để chia cho các con sử dụng, định đoạt. Diện tích thửa đất tách thửa của nhà bạn là 500m2 đất, trong đó có 200m2 đất ở và 300m2 đất trông cây lâu năm, bố mẹ bạn chỉ cần có phương án tách thửa hợp lý để không nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có thửa đất tách thửa là đủ đáp ứng điều kiện thứ 4. Để biết được diện tích tối thiểu theo quy định là bao nhiêu, bạn liên hệ với cơ quan địa chính cấp xã hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện để xin cung cấp thông tin.
3. Hồ sơ tách thửa
– Đơn đề nghị tách thửa;
Mẫu số 11/ĐK: Mẫu 11
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án thì hồ sơ cần bổ sung:
– Hợp đồng chuyển nhượng một phần thửa đất;
– Chứng minh nhân thân của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng;
Trường hợp của gia đình bạn, bố mẹ bạn đang muốn tách thửa để chia cho các con, trước tiên cần chuẩn bị đơn đề nghị tách thửa, Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp, Hợp đồng chuyển nhượng một phần thửa đất đã được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc Ủy ban ban nhân dân cấp xã, Căn cước công dân của bố, mẹ và các con, Giấy khai sinh của các con (để được miễn thuế Thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ).
Tìm hiểu thêm: Các trường hợp miễn lệ phí trước bạ
Các trường hợp miễn phí thu nhập cá nhân
4. Trình tự thực hiện thủ tục tách thửa
a. Thời gian tiếp nhận và trả kết quả:
Trong giờ hành chính các ngày từ thứ 2 đến thứ 6 hàng tuần (trừ các ngày nghỉ Lễ, Tết theo quy định).
b. Địa điểm tiếp nhận và trả kết quả:
Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Văn phòng đăg ký đất đai hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc UBND cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai.
c. Các bước thực hiện thủ tục tách thửa:
Bước 1: Người sử dụng đất chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định.
Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ
– Trong thời hạn 12 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Phòng TN&MT có trách nhiệm thực hiện:
+ Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
+ Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
– Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án thì Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng TN&MT thực hiện các công việc sau:
+ Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
+ Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
– Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng TN&MT căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:
+ Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
+ Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất.
Bước 3: Trả kết quả
Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ do Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng TN&MT trình UBND cấp huyện ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
5. Chi phí tách thửa
Để thực hiện thủ tục tách thửa, người sử dụng đất cần phải thanh toán nghĩa vụ tài chính sau:
– Phí đo đạc tách thửa: Phí đo đạc sẽ là khoản phí người sử dụng đất thanh toán cho cơ quan, tổ chức tư nhân thực hiện việc đo đạc. Vì vậy chi phí sẽ phụ thuộc vào đơn vị đo và diện tích thửa đất;
– Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới: chi phí này sẽ phụ thuộc vào chính sách, quy định của từng địa phương. Nhìn chung giao động từ 300.000 – 900.000 Vnđ
Trong trường hợp tách thửa để thực hiện việc chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất thì người sử dụng đất phải đóng những khoản phí, lệ phí sau:
– Phí thu nhập cá nhân:
Phí thu nhập cá nhân được tính = Giá trị thửa đất x 2%;
– Lệ phí trước bạ:
Lệ phí trước bạ được tính = Giá trị thửa đất x 0,5%;
– Phí thẩm định hồ sơ:
Phí thẩm định hồ sơ = Giá trị thửa đất x 0,15%;
Trên đây là những nội dung tư vấn của Luật Việt Chính. Hi vọng rằng bạn có thể nắm được những thông tin đầy đủ nhất về thủ tục tách thửa đất. Do tính chất phức tạp của hồ sơ đất đai, để tiết kiệm chi phí cũng như thời gian, Quý khách hành có thể sử dụng dịch vụ tách thửa của Luật Việt Chính. Để sử dụng dịch vụ, Quý khách có thể liên hệ hotline: 0911.111.099 hoặc 0987.062.757 chúng tôi sẽ sẵn sàng hỗ trợ.
