ĐẤT ĐÃ CÓ THÔNG BÁO THU HỒI THÌ CÓ MUA BÁN ĐƯỢC KHÔNG ?
Câu hỏi: Luật sư cho em hỏi đất đã có thông báo thu hồi thì có mua bán được không ạ?
Trả lời:
Đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thực hiện quản lý thống nhất. Trong quá trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa, việc nhà nước thu hồi đất là không thể tránh khỏi. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho cá nhân theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, khi cần thiết, nhà nước có thể quyết định thu hồi quyền sử dụng đất từ người được trao quyền sử dụng đất. Do đó, pháp luật về đất đai quy định như thế nào về việc thu hồi đất, đất đai đã có thông báo thu hồi thì có mua bán được không? Luật Việt Chính sẽ giải đáp thắc mắc của bạn qua bài viết dưới đây:
Căn cứ pháp lý:
Thu hồi đất là gì? Theo quy định tại khoản 11 Điều 3 Luật đất đai 2013:
“11.Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.”
Như vậy thu hồi đất là việc Nhà nước có thẩm quyền quyết định thu lại QSDĐ của người được trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất khi có vi phạm về pháp luật đất đai. Đất đã được thông báo thu hồi là trường hợp khi chính quyền địa phương thông báo rằng họ sẽ thu hồi lại quyền sử dụng đất từ chủ sử dụng hiện tại.
Các trường hợp thu hồi đất?
Theo quy định tại điều 61, 62, 64, 65 Luật Đất đai 2013:
Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
– Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh;
– Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng;
– Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
– Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
Theo quy định trên thì Nhà nước sẽ thu hồi đất trong các trường hợp: vì mục đích quốc phòng an ninh, vì vấn đề phát triển kinh tế xã hội, vì lợi ích quốc gia, vì những vi phạm về đất đai, vì do chấm dứt việc sử dụng đất, tự nguyện trả lại đất,.. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định của Luật đất đai 2013 thì được bồi thường.
Quyền của người sử dụng đất khi đất bị thông báo thu hồi
Vậy khi có thông báo thu hồi đất, người sử dụng đất có những quyền gì?
Căn cứ quy định tại khoản 2, 3 Điều 49 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018):
“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”
Quy định trên đã nêu rõ, người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch, nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
“3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.”
Do đó, theo quy định trên, trong trường hợp kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện chưa được công bố cho khu vực quy hoạch đất mặc dù đã có thông báo, người sử dụng đất vẫn có thể tiếp tục sử dụng đất và thực hiện các quyền của mình theo luật pháp.
Nhưng theo quy định tại Khoản 6 Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
“6. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền”.
Vì vậy, Khoản 6 Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định, trong trường hợp này nếu chuyển nhượng đất có thông báo thu hồi thì người nhận chuyển nhượng sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Tham khảo thêm: Thủ tục mua bán đất chưa sổ đỏ qua vi bằng
Ảnh: Minh họa
Vậy đất đã có thông báo thu hồi, người sử dụng đất có được mua bán đất nữa không?
Theo đó nếu tiếp tục thực hiện hành vi chuyển nhượng đất thì sẽ vi phạm điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
- Đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không thuộc trường hợp bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Còn thời hạn sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp.
Như vậy căn cứ vào những quy định nêu trên, pháp luật Việt Nam không có quy định cụ thể về trường hợp đã có thông báo thu hồi đất thì có được mua bán đất hay không. Nhưng trong thực tế, việc mua bán đất đang có thông báo thu hồi tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Khi đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất, người dân thực hiện các quyền liên quan đến đất và có đủ điều kiện cấp Giấy chứng quyền sử dụng đất thì sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Như vậy sẽ không đáp ứng điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi. Hy vọng sẽ mang lại cho bạn những thông tin bổ ích.
Trân trọng!
