LUẬN VĂN VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (CHƯƠNG III)

CHƯƠNG II

NỘI DUNG PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1. Quá trình hình thành các quy định về tặng cho quyền sử dụng đất ở Việt Nam

2.1.1  Các quy định của pháp luật liên quan đến tặng cho đất đai trước năm 1945

Ở Thời nhà Lý- Trần, bộ luật thành văn đầu tiên của nước Đại Việt và cũng là bộ luật căn bản nhất của triều Lý là Hình thư có nội dung rất đáng lưu ý đó là: Lần đầu tiên pháp luật nhà Lý công khai thừa nhận quyền sở hữu của người dân, trong đó, quyền sở hữu về ruộng đất là cơ bản nhất. “Có thể thấy pháp luật thời Lý- Trần chưa quy định về khế ước tặng cho đất đai nhưng Nhà nước đã thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất, đồng thời bảo vệ quyền sở hữu tư nhân này”[1]. Quyền sở hữu bao gồm quyền định đoạt nên có thể nhận định rằng Nhà nước thời Lý- Trần đã tôn trọng, cho phép người sở hữu tư nhân về ruộng đất có quyền định đoạt tài sản của mình như quyền mua bán, cầm đợ, thừa kế hay tặng cho đất đai…

Ở thời nhà Lê, trong cuốn Quốc triều hình luật đã thừa nhận và bảo vệ chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cho phép chuyển dịch quyền sở hữu đất đai thông qua lập khế ước; tuy cũng chưa có quy định cụ thể về việc tặng cho đất đai, nhưng cũng như triều Lý- Trần, khi người có quyền sở hữu đất đai thì họ cũng có quyền định đoạt đối với đất đai và có quyền tặng cho đất đai cho bất kì ai.

Cũng như pháp luật thời nhà Lê, pháp luật thời nhà Nguyễn tiếp tục công nhận và bảo vệ chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đai, cùng với quyền định đoạt tài sản thuộc quyền sở hữu của mình, việc tặng cho tài sản trong đó có đất đai là những giao dịch dân sự được pháp luật nhà Nguyễn thừa nhận nếu việc cho tặng này không trái pháp luật. Tới thời kỳ Pháp thuộc, những quy định về tặng cho tài sản được ghi nhận trong hệ thống pháp luật. Đây chính là một bước đệm, là điểm tiến bộ phù hợp với xu thế phát triển và đáp ứng được nhu cầu của cuộc sống.

Có thể thấy, trong các triều đại phong kiến ở Việt Nam, ruộng đất vừa thuộc sở hữu của Nhà nước, vừa thuộc sở hữu của tư nhân. Hai hình thức này tồn tại song song và phát triển suốt chiều dài lịch sử phong kiến. Cùng với chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất thì việc tặng cho đất đai ở thời kì này cũng được Nhà nước thừa nhận và bảo vệ.

Luận văn về tặng cho quyền sử dụng đất

2.1.2  Các quy định của pháp luật liên quan đến tặng cho đất đai từ năm 1945 đến năm 1980

Sau Cách mạng tháng Tám, nhiều nhiệm vụ cấp bách được đặt ra nên chính quyền chưa ban hành những văn bản pháp luật điều chỉnh trực tiếp về tặng cho đất đai. Ngày 09/11/1946, Hiến pháp đầu tiên của nước ta ra đời, tuy vấn đề ruộng đất chưa được đưa ra một cách cụ thể nhưng Điều thứ 12 của Bản Hiến pháp này quy định: “Quyền tư hữu tài sản của công dân Việt Nam được bảo đảm”. Nhà nước đã tiếp tục thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đai. Người sở hữu đất đai có quyền bán, tặng cho, để lại thừa kế, …nhưng phải tuân theo quy định của pháp luật và không trái với nguyên tắc độc lập, tự do của dân tộc.

Ngày 31/12/1959, Hiến pháp năm 1959 được Quốc hội nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa thông qua, Điều 14 của Bản Hiến pháp này khẳng định việc bảo hộ quyền sở hữu về ruộng đất của nông dân.

Như vậy, trong giai đoạn từ năn 1954 đến trước Hiến pháp năm 1980, Nhà nước ta vẫn thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về đất đai; theo đó, pháp luật thời kì này cho phép người sở hữu đất đai được quyền tặng cho đất đai thuộc sở hữu của mình cho người khác.

2.1.3  Các quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất từ Hiến pháp 1980 đến trước Luật đất đai 2003

Ngày 18/12/1980, Quốc hội khóa VI thông qua Hiến pháp năm 1980, xóa bỏ các hình thức sở hữu tư nhân đối với tư liệu sản xuất, trong đó có đất đai: “Đất đai, núi rừng, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa, các xí nghiệp, thương nghiệp cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”. Hiến pháp 1980 đã làm thay đổi căn bản về chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam, từ chỗ còn tồn tại nhiều hình thức sở hữu khác nhau đối với đất đai, Nhà nước đã xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.

Luật Đất đai 1987 ra đời, là Luật Đất đai đầu tiên của nước ta, đã tiếp tục quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý”, đồng thời “nghiêm cấm việc mua bán, phát canh thu tô dưới mọi hình thức”. Theo những quy định trên, không chỉ tặng cho đất đai mà mọi giao dịch về đất đai đều trái pháp luật. Cũng tại Luật Đất đai 1987, khái niệm người sử dụng đất và quyền sử dụng đất lần đầu tiên được nhắc tới, người sử dụng đất là người được Nhà nước giao đất để sử dụng lâu dài, ổn định và có thời hạn; quyền sử dụng đất là quyền được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển, nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Điều này thể hiện, người sử dụng đất chỉ có quyền sở hữu các tài sản trên đất, còn đối với đất, người sử dụng đất chỉ có quyền chiếm hữu thực tế. Vì thế, theo Tiến sĩ Trần Quang Huy, Luật Đất đai 1987 là “Luật chủ yếu định chế quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh, do đó trong nội tại hệ thông pháp luật chứa đựng mâu thuẫn về mặt kinh tế và pháp lý. Luật cho phép chuyển, nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất chứ không phải là bản thân đất đai, nhưng trên thực tế là chuyển nhượng đất đai. Luật thể hiện quản lý nhà nước về mặt pháp lý hành chính trong khi đó, dường như chưa thể hiện về mặt kinh tế trong quản lý nhà nước về đất đai. Đất đai được cấp phát không mất tiền, chính điều này đã tạo ra các sơ hở, tiêu cực trong mua bán sang nhượng đất đai nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước gây tổn thất cho ngân sách nhà nước và rối ren trong quản lý đất đai”[2].

Hiến pháp năm 1992 ra đời và vẫn tiếp tục khẳng định: Đất đai là của Nhà nước thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thông nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và các cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật.

Từ định hướng đó, Luật Đất đai năm 1993 đã chính thức ghi nhận quyền sử dụng đất lâu dài, ổn định của cá nhân, hộ gia đình và cho phép họ chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất trong thời gian sử dụng. Với quy định như trên, khái niệm sở hữu đất đai đã được thay đổi, mang nội dung và ý nghĩa mới, “Quyền sử dụng đất đã tách ra khỏi quyền sở hữu đất đai và được chuyển giao cho người sử dụng đất, trở thành một quyền tài sản độc lập với chủ sở hữu, mà thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất”[3].

Trong giai đoạn này, cùng với Luật Đất đai 1993, Bộ luật Dân sự 1995 cũng có quy định về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó Nhà nước cho phép người sử dụng đất hợp pháp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sản mang những đặc điểm riêng. Không chỉ vậy, Bộ luật Dân sự 1995 còn phân loại tài sản ra làm 02 loại, đó là động sản và bất động sản, trong đó đất đai được coi là một loại bất động sản. Tặng cho bất động sản cũng được quy định tại Điều 463 như sau: “1- Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền và phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.

2- Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu, thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm nhận tài sản.”

Như vậy có thể thấy, trong giai đoạn này pháp luật dân sự nói chung và pháp luật đất đai nói riêng đã có những chuyển biến cụ thể, rõ ràng và tiến bộ nhưng không thiếu những bất cập. Một trong số đó là pháp luật tuy đã thừa nhận quyền sử dụng đất là tài sản và người sử dụng đất ngày càng được mở rộng quyền năng của mình, tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện đầy đủ giao dịch về đất đai, nhưng những quy định cụ thể về tặng cho quyền sử dụng đất thì Luật đất đai 1993 và Bộ luật Dân sự 1995 lại không hề đề cập đến, vì vậy gây ra rất nhiều khó khăn trong công tác quản lý đất đai.

2.1.4  Các quy định của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất từ Luật Đất đai 2003 và Bộ luật Dân sự 2005 đến nay

Luật Đất đai năm 2003 đã tiếp tục khẳng định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Song song với việc chuyển giao quyền sử dụng đất cho các chủ thể khác, Nhà nước cho phép các chủ thể thực hiện giao dịch đất đai  trong những khuôn khổ nhất định mà tặng cho quyền sử dụng đất là một trong số các loại giao dịch được điều chỉnh. Để đảm bảo cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất, Luật đất đai 2003 và Bộ luật Dân sự 2005 đã có những quy định cụ thể về căn cứ, điều kiện, hình thức văn bản, nội dung, quyền và nghĩa vụ của người tặng cho, người được tặng cho quyền sử dụng đất và các quy định khác về trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2003 và Bộ luật Dân sự 2005 là một bước tiến quan trọng trong việc xây dựng pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng. Khung pháp lý cho việc tặng cho quyền sử dụng đất tạo thuận lợi cho các chủ thể tham gia giao dịch cũng như hoạt động quản lý của Nhà nước. Đó cũng là cơ sở để giải quyết những tranh chấp về đất đai nhanh chóng và hiệu quả hơn.

Luật Việt Chính hỗ trợ các thủ tục liên quan đến đất đai

Trên cơ sở kế thừa Luật Đất đai 2003 và Bộ luật Dân sự 2005, Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015 tiếp tục hoàn thiện các quy định về tặng cho quyền sử dụng đất. Các quy định về tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013 về bản chất không có nhiều sự thay đổi. Tuy nhiên, những quy định trong các văn bản hướng dẫn đã được luật hóa. Đồng thời đã có sự sửa đổi, bổ sung sao cho phù hợp với thực tiễn.

2.2. Nội dung pháp luật về tặng cho Quyền sử dụng đất

2.2.1. Quy định về chủ thể của tặng cho quyền sử dụng đất

2.2.1.1. Điều kiện chung về chủ thể tặng cho quyền sử dụng đất.

Chủ thể tham gia giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất phải đáp ứng được yêu cầu chung của Bộ Luật Dân sự 2015 như sau:

Thứ nhất: chủ thể tham gia giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất phải có năng lực hành vi dân sự. Bởi lẽ, tặng cho quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng dân sự thông dụng, do đó nó cũng có đầy đủ điều kiện mà pháp luật quy định đối với chủ thể của một giao dịch dân sự thông thường. Và một trong những điều kiện quan trọng đó là “Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập” (Điểm a, Khoản 1, Điều 177 Bộ luật Dân sự 2015).

–  “Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự” (Điều 16, Bộ luật Dân sự 2015). Những người từ đủ 18 tuổi trở lên thì có năng lực hành vi dân sự đầy đủ trừ các trường hợp mất năng lực hành vi dân sự (Điều 22, Bộ luật Dân sự 2015); người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi (Điều 23, Bộ luật Dân sự 2015) và người hạn chế năng lực hành vi dân sự (Điều 24, Bộ luật Dân sự 2015). Chủ thể tham gia giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất trong trường hợp là cá nhân, phải là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Đối với những trường hợp là người chưa thành niên, người bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự, thì khi tham gia giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất phải được sự đồng ý, xác lập của người đại diện theo pháp luật của họ. Cần lưu ý rằng, tặng cho quyền sử dụng đất mang tính chất đơn vụ nên sẽ có những hạn chế nhất định dành cho cá nhân không ở trong trạng thái có năng lực hành vi dân sự đầy đủ nếu muốn tham gia giao dịch với tư cách bên tặng cho do không phục vụ lợi ích của người được đại diện theo quy định tại khoản 2, Điều 141 Bộ luật Dân sự 2015.

–   Đối với tổ chức, khi tham gia vào giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất, phải đáp ứng các điều kiện về chủ thể như sau: được thành lập hợp pháp; có cơ cấu tổ chức rõ ràng đúng quy định của pháp luật; có tài sản độc lập với cá nhân, pháp nhân khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản của mình; nhân danh mình tham gia quan hệ pháp luật một cách độc lập (Điều 74, Bộ luật Dân sự 2015). Ngoài ra, việc tham gia của pháp nhân vào giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất, phải được thông qua người đại diện của tổ chức đó. Người đại diện được xác lập, có quyền và nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và các luật khác có liên quan. 

– Đối với hộ gia đình, trước đây Bộ luật Dân sự 2005 quy định về quyền sử dụng đất hợp pháp của hộ gia đình tại Điều 108, vì thế khi tham gia vào giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất, hộ gia đình phải có năng lực chủ thể. Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự 2015 ra đời đã có những thay đổi so với Bộ luật Dân sự 2005. Cụ thể, Khoản 1, Điều 101 Bộ luật Dân sự 2005 quy định trong quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình, thì các thành viên của hộ gia đình là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Như vậy, hộ gia đình không được coi là chủ thể trong quan hệ giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất mà thay vào đó thì thành viên của hộ gia đình mới là chủ thể của quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất. Có thể nói, quy định này thể hiện rõ tinh thần của Bộ luật Dân sự 2015, chỉ có cá nhân và pháp nhân là chủ thể tham gia giao dịch dân sự. Đây là sự khởi đầu cho việc phân định trách nhiệm dân sự của các chủ thể, hạn chế những vướng mắc liên quan đến tư cách chủ thể trong cả lý luận và thực tiễn.

Thứ hai: Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện, sự tự nguyện thể hiện ở sự thống nhất ý chí và bày tỏ ý chí của các bên trong việc giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Những trường hợp người tham gia giao dịch không hoàn toàn tự nguyện như bị nhầm lẫn, bị lừa dối, đe dọa thì hợp đồng vô hiệu theo quy định Điều 124, 126, 127 Bộ luật Dân sự 2015.

2.2.1.2. Điều kiện cụ thể của chủ thể tặng cho quyền sử dụng đất

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, bên tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm:

– Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước trở thành bên tặng cho quyền sử dụng đất khi có chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được nhà nước giao đất trong hạn mức, đất được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế; Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

 

Luật Việt Chính hỗ trợ các thủ tục liên quan đến đất đai

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam được nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế trong trường hợp trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê lại,…

Điều kiện với bên được nhận tặng cho quyền sử dụng đất: Chủ thể của bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất là Nhà nước, cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Đối với Nhà nước, đây là một chủ thể đặc biệt có quyền nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ bên tặng cho quyền sử dụng đất, quy định này nằm rải rác tại các Điều 174, 176, 177,178, 179,180,183,184,185, 186 Luật Đất đai 2013. Đối với cộng đồng dân cư được nhận quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng các công trình lợi ích công cộng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với quy định của pháp luật (Khoản 2, Điều 174 Luật Đất đai 2013). Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền nhận tặng cho quyền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện về chủ thể của giao dịch.

Những quy định về chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai 2013 đã thể hiện được sự tiến bộ, cởi mở hơn so với các quy định trước đó. Từ đây, pháp luật đã “tiến sát” tới thực tiễn hơn và đáp ứng được sự chuyển biến của đời sống kinh tế – xã hội.

2.2.2. Quy định về đối tượng của tặng cho quyền sử dụng đất

2.2.2.1. Điều kiện chung về đối tượng của tặng cho quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là đối tượng của tặng cho quyền sử dụng đất phải tuân thủ theo những điều kiện sau:

– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do tất cả những người thừa kế quyền sử dụng đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam theo Khoản 3 Điều 186 và trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.

– Quyền sử dụng đất không có tranh chấp: Để bảo vệ quyền lợi cho bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất và bảo đảm trật tự xã hội, pháp luật đất đai quy định chỉ được phép tặng cho quyền sử dụng đất đối với những thửa đất ở trạng thái không xảy ra tranh chấp. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất: Quy định này đưa ra nhằm đảm bảo quyền lợi cho người được thi hành án đồng thời như là một biện pháp đảm bảo tài sản giúp cho cơ quan thi hành án triển khai việc thi hành án. (Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013).

2.2.2.2. Những trường hợp cụ thể về quyền sử dụng đất được tặng cho

Theo Luật Đất đai 2013, quyền sử dụng đất được tặng cho bao gồm nhiều đối tượng. Trong đó, có một nhóm đối tượng bị hạn chế về chủ thể nhận tặng cho và/hoặc mục đích nhận tặng cho. Những đối tượng này chỉ được phép tặng cho Nhà nước; tặng cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Cụ thể, những đối tượng này bao gồm:

– Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

– Quyền sử dụng đất của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước;

– Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

– Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng và không chuyển mục đích sử dụng đất hoặc trường hợp nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

– Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế  được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần;

– Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

– Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân góp vốn mà không phải là đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm;

– Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế được thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để xây dựng công trình ngầm;

– Quyền sử dụng đất của Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất;

– Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần là doanh nghiệp mà bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp;

– Quyền sử dụng đất của  doanh nghiệp liên doanh giữa tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài với tổ chức kinh tế mà tổ chức kinh tế góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong trường hợp: đất của tổ chức kinh tế góp vốn do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; đất của tổ chức kinh tế góp vốn do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải là đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

– Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà được sử dụng giá trị quyền sử dụng đất như ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp, không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai để góp vốn liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;

– Quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tư cách là tổ chức kinh tế trong nước vào liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.

– Quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc thuê đất, thuê lại đất mà đã trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

Các đối tượng quyền sử dụng đất sau đây thì được phép tặng cho quyền sử dụng đất ở phạm vi rộng hơn, bao gồm cả tặng cho hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật:

– Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế;

– Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất;

– Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

– Quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam;

2.2.2.3. Những trường hợp cụ thể về quyền sử dụng đất không được tặng cho

Những trường hợp cụ thể về quyền sử dụng đất không được tặng cho bao gồm những đối tượng sau:

– Quyền sử dụng đất của tổ chức mà Nhà nước không thu tiền sử dụng đất;

– Quyền sử dụng đất của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

– Quyền sử dụng đất của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

– Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập, sử dụng đất từ nguồn gốc đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm;

– Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm;

– Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm;

– Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm;

– Quyền sử dụng đất của tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất;

– Quyền sử dụng đất của hợp tác xã khi giải thể, phá sản;…

– Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

2.2.2.4. Trường hợp quyền sử dụng đất bị hạn chế tặng cho

Trường hợp quyền sử dụng đất bị hạn chế tặng cho bao gồm những đối tượng sau:

– Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.

– Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

– Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ (Điều 192, Luật Đất đai 2013).

– Quyền sử dụng đất nông nghiệp trồng lúa thì hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận tặng cho;

– Quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó thì hộ gia đình, cá nhân không được phép nhận tặng cho quyền sử dụng đất (Điều 191, Luật Đất đai 2013).

Luật Đất đai 2013 đã quy định rất rõ ràng và cụ thể về những đối tượng quyền sử dụng đất được phép tặng cho, không được phép tặng cho, bị hạn chế tặng cho và không được nhận tặng cho. Những quy định này được xây dựng dựa trên nền tảng là các quy định của Nghị định 181/2004/NĐ-CP nay được cụ thể hóa trong Luật Đất đai 2013 chứng tỏ sự tiến bộ, kịp thời, phù hợp với thực tiễn tình hình quản lý đất đai của nước ta hiện nay.

2.2.3. Quy định về các loại hợp đồng, hình thức và hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

2.2.3.1. Các loại hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật và thực tế tặng cho quyền sử dụng đất, có nhiều cách phân chia các loại hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Nếu căn cứ vào đối tượng của hợp đồng tặng cho, có thể chia thành hai loại sau:

– Tặng cho quyền sử dụng đất mà trên đất không có tài sản: đây là loại hợp đồng mà hai bên chỉ tặng cho quyền sử dụng đất mà trên đất không có tài sản nào gắn liền với đất hoặc có tài sản những giá trị không đáng kể.

– Tặng cho quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản: đây là loại hợp đồng mà hai bên lập hợp đồng tặng cho tài sản, trong đó vừa chuyển quyền sử dụng đất và vừa chuyển quyền sở hữu tài sản trên đất; người sử dụng đất cũng đồng thời là người chủ sở hữu đối với tài sản trên đất; người sử dụng đất vừa tặng cho quyền sử dụng đất vừa tặng cho tài sản trên đất. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất muốn có hiệu lực thì phải tuân thủ các điều kiện chung đối với tặng cho tài sản, đồng thời người tặng cho tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất phải là chủ sở hữu hợp pháp đối với tài sản trê đất, tài sản không bị kê biên, không có tranh chấp,…

 

Luật Việt Chính hỗ trợ các thủ tục liên quan đến đất đai

Ta có thể chia hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thành hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không có điều kiện và hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện. Trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện, hai bên thỏa thuận bên nhận tặng cho sẽ phải thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ. Việc thực hiện có thể được thực hiện trước hoặc sau khi các bên nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp bên được tặng cho đã thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho thì hợp đồng có hiệu lực kể từ khi bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho; trường hợp bên được tặng cho phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho, thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ khi bên được tặng cho nhận quyền sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ. Nếu sau khi người được tặng cho thực hiện xong nghĩa vụ mà người tặng cho không giao tài sản thì người được tặng cho chỉ có quyền yêu cầu người tặng cho thanh toán nghĩa vụ mà họ đã thực hiện. Trường hợp bên nhận tặng cho đã đăng ký quyền sử dụng đất theo hợp đồng tặng cho có điều kiện (đối với trường hợp thực hiện nghĩa vụ sau) nhưng không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên tặng cho có quyền đòi lại quyền sử dụng đất đã tặng cho.

Ngoài ra, còn nhiều cách phân loại hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Tùy từng mục đích, ta sẽ chọn lựa cách phân loại để đạt được hiệu quả nghiên cứu cũng như ứng dụng cao nhất.

2.2.3.2. Hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Theo quy định hiện hành, Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải đáp ứng những điều kiện sau đây:

Thứ nhất: hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập dưới dạng văn bản. Đối với các loại giao dịch dân sự khác, pháp luật quy định hợp đồng có thể được lập dưới dạng văn bản hoặc lời nói nhưng do tính chất đặc biệt của đất đai nên loại giao dịch này bắt buộc phải được lập bằng văn bản.

Thứ hai: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền trừ trường hợp tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương. Đây là quy định của pháp luật nhằm đảm bảo Hợp đồng tặng cho được giao kết phù hợp theo quy định của pháp luật, hạn chế những tranh chấp, rủi ro có thể xảy ra. Thông qua hoạt động công chứng, Nhà nước được hỗ trợ đảm bảo tính phòng ngừa, nâng cao sự chặt chẽ trong hoạt động quản lý hành chính về đất đai.

Thứ ba: các bên tham gia quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất phải thực hiện việc đăng kí tặng cho quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Sau khi kí kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, các bên phải tiến hành thủ tục đăng kí việc tặng cho quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng kí đất đai. Cơ quan Nhà nước quản lý về đất đai có thể hoàn tất thủ tục đăng ký nếu giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất tuân thủ các quy định của pháp luật. Trường hợp giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất chưa tuân thủ các quy định của pháp luật, cơ quan nhà nước có quyền từ chối đăng ký và hướng dẫn các bên giải quyết theo quy định. Nhờ vậy, Nhà nước có thể kiểm soát và ngăn chặn được những vi phạm trong việc tặng cho quyền sử dụng đất, hạn chế những tranh chấp phát sinh.

2.2.3.3. Vấn đề công chứng, chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Tại các địa phương đã thực hiện việc chuyển giao thẩm quyền chứng thực hợp đồng, giao dịch từ Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện sang các tổ chức hành nghề công chứng thì thẩm quyền công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thuộc về các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất. Tại những địa phương chưa chuyển giao thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất cũng có thẩm quyền chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Khi thực hiện việc công chứng, chứng thực, các bên phải cung cấp được giấy tờ tùy thân, giấy tờ chứng minh nơi cư trú, giấy tờ về quyền sử dụng đất cùng giấy tờ chứng minh mối quan hệ nếu muốn ghi rõ mối quan hệ trong Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

2.2.3.4. Vấn đề đăng kí sang tên quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai

Trình tự, thủ tục đăng kí sang tên quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 79, Nghị định số 43/2019/NĐ-CP, cụ thể như sau:

Thứ nhất: Cơ quan thực hiện là Văn phòng đăng kí đất đai cấp tỉnh nơi có đất (hoặc các Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai theo phân công từng địa bàn).

Thứ hai: Hồ sơ đăng kí sang tên bao gồm:

– Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (hoặc các loại giấy tờ theo mẫu cũ như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở); giấy tờ thay thế được pháp luật quy định;

– Đơn đăng kí biến động.

– Giấy tờ chứng minh mối quan hệ giữa bên tặng cho và bên nhận tặng cho làm căn cứ để được miễn giảm thuế và lệ phí trước bạ (nếu có).

– Trong từng trường hợp cụ thể và tại mỗi địa phương mà có thể phải nộp thêm những giấy tờ khác.

Thứ ba: Thủ tục đăng ký:

– Bên mua hoặc bên bán (tùy theo thỏa thuận của hai bên) có nghĩa vụ nộp hồ sơ đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai (hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai) hoặc cơ quan khác có thẩm quyền theo quy định.

– Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

+ Gửi phiếu chuyển về nội dung tặng cho đến cơ quan thuế để xác định giá trị tài sản và nghĩa vụ tài chính theo quy định;

+ Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

– Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định. Sau khi hoàn thành xây dựng công trình công cộng trên đất được tặng cho, Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi. Trường hợp người sử dụng đất tặng cho toàn bộ diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận để quản lý.

2.2.3.5 Vấn đề thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Hiện nay, theo quy định tại Điều 503 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai”. Theo quy định tại Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính”. Tuy nhiên, tại khoản 1 và khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở quy định: “1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng. 2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng”. Trong khi đó, khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định: “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.”

Như vậy, cách xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vẫn chưa có sự thống nhất giữa các văn bản pháp luật. Điều này gây ra nhiều khó khăn trong quá trình giải quyết tranh chấp về các giao dịch liên quan đến tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng và quản lý đất đai của Nhà nước nói chung.

2.2.4. Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất

2.2.4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên tặng cho quyền sử dụng đất

Bên tặng cho quyền sử dụng đất có quyền yêu cầu Bên nhận tặng cho thực hiện nghĩa vụ là điều kiện tặng cho.  Bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản nếu Bên nhận tặng cho không thực hiện điều kiện tặng cho.

Quyền sử dụng đất là một loại tài sản phải đăng kí, do đó bên tặng cho phải có nghĩa vụ sau:

– Đảm bảo quyền sử dụng đất đem tặng cho thuộc quyền của mình;

– Bàn giao đúng diện tích đất, hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận;

– Bàn giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho để tiến hành thủ tục công chứng, chứng thực, đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định.

Luật Việt Chính hỗ trợ các thủ tục liên quan đến đất đai

2.2.4.2. Quyền và nghĩa vụ của bên được tặng cho quyền sử dụng đất

Quyền của nhận tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm:

– Yêu cầu bên tặng cho giao quyền sử dụng đất với những thông tin đúng như thỏa thuận;

– Được tiếp tục sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

– Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Bên được nhận tặng cho quyền sử dụng đất còn có quyền đồng ý nhận hay không đồng ý nhận quyền sử dụng đất. Nếu sau khi thỏa thuận xong về nội dung cơ bản của hợp đồng tặng cho, bên được tặng cho từ chối nhận quyền sử dụng đất thì hợp đồng tặng cho chấm dứt.

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng đơn vụ, do đó bên tặng cho chỉ có nghĩa vụ mà không có quyền, tương ứng với đó là bên được tặng cho sẽ chỉ có quyền mà không có nghĩa vụ. Tuy nhiên, để bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của bên được tặng cho và các bên có liên quan Điều 725 BLDS 2005 có quy định về nghĩa vụ của bên được tặng cho, cụ thể:

– Đăng kí quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Thực hiện các nghĩa vụ là điều kiện của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất;

– Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với bên được tặng cho;

– Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định.

Việc đăng kí quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền là nghĩa vụ của bên được tặng cho với Nhà nước nhưng đồng thời cũng là quyền của bên được tặng cho, bởi đối với Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm đăng kí quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trong khi đó, nghĩa vụ đảm bảo quyền của người thứ ba đối với bên được tặng cho có mục đích đảm bảo sự ổn định của các quan hệ xã hội ví dụ như quyền sử dụng đất đang được người thứ ba cho thuê, mượn,…

2.2.5. Các trường hợp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu và hậu quả pháp lý của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu

2.2.5.1. Các trường hợp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Về nguyên tắc khi giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà vi phạm một trong các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự có thể phân loại các trường hợp hợp đồng tặng cho vô hiệu:

– Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện (Điều 125, Bộ luật dân sự 2015);

– Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội (Điều 123, Bộ luật Dân sự 2015);

– Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu do giả tạo (Điều 124, Bộ luật Dân sự 2015);

– Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu do nhầm lẫn (Điều 126, Bộ luật Dân sự 2015);

– Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa (Điều 127, Bộ luật Dân sự 2015);

– Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình (Điều 128, Bộ luật Dân sự 2015);

– Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm các quy định bắt buộc về hình thức của hợp đồng (Điều 129, Bộ luật Dân sự 2015);

2.2.5.2. Hậu quả pháp lý của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu

Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của một giao dịch dân sự vô hiệu như sau: “Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1.Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định”.

KẾT LUẬN CHƯƠNG II

Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung chủ yếu như chủ thể, đối tượng của tặng cho quyền sử dụng đất, các loại hợp đồng, hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; các trường hợp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng tặng cho vô hiệu. Ngoài những quy định của Luật Đất đai 2013, Bộ luật Dân sự 2015, có những văn bản pháp luật khác cũng đề cập tới một số khía cạnh của nội dung này, có thể kể tới như Luật Nhà ở 2014, Luật công chứng chứng thực 2014, các nghị định, thông tư hướng dẫn,… Những văn bản kể trên mặc dù vẫn còn những hạn chế nhất định về tính thống nhất và nội dung nhưng đã có những đóng góp đáng kể trong việc điều chỉnh quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất.

[1] Nguyễn Hải An, 2012, Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất ở Việt Nam, tr.84

[2] Trần Quang Huy, 2003, “Khái quát về hệ thông pháp luật đất đai ở Việt Nam”, Cải cách pháp luật và cải cách tư pháp nhìn từ vấn đề tranh chấp đất đai, Hội thảo khoa học quốc tế tại Hà Nội, Viện nghiên cứu và pháp luật, tr.27

[3] Nguyễn Hải An, 2012,Pháp luật về tặng cho Quyền sử dụng đất ở Việt Nam, tr.107

Đây là kỳ thứ 3 luận văn của Thạc sỹ Nguyễn Thị My về đề tài Tặng cho quyền sử dụng đất, mong rằng quý bạn đọc sẽ nghiên cứu và củng cố cho bản thân những kiến thức mình cần. Trân trọng!

– Gọi điện tới số điện thoại 0368.668.629 (Ls Phương) hoặc 0987.062.757 (Ls Băng) để trình bày nội dung vụ việc và nhận được tham vấn trực tiếp từ các Luật sư giàu kinh nghiệm

– Tư vấn pháp luật qua email: luatvietchinh@gmail.com

– Tư vấn pháp luật qua facebook: Luật Việt Chính

– Tư vấn pháp luật thông qua zalo: 0911.111.099

– Chúng tôi có thể trả lời tin nhắn trên website này.

Chúng tôi luôn luôn sẵn sàng lắng nghe và giải đáp thắc mắc đến bạn đọc.

Trân trọng!