Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua người được ủy quyền

MẪU HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

THÔNG QUA NGƯỜI ĐƯỢC ỦY QUYỀN

Trong thực tế các giao dịch dân sự, đặc biệt là các giao dịch về nhà đất hiện nay, có rất nhiều trường hợp chủ sử dụng đất không thể trực tiếp thực hiện việc mua bán, sang tên mà vì nhiều lý do khác nhau ví dụ như do bận công việc, tình hình sức khỏe không đảm bảo, khoảng cách địa lý,.. Khi đó, để thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, người có quyền sử dụng đất phải ủy quyền bằng văn bản cho một hoặc nhiều người khác thay mặt mình để tham gia ký kết Hợp đồng chuyển nhượng.

Vậy quy định của pháp luật về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua ủy quyền như thế nào và mẫu hợp đồng chuyển nhượng thông qua ủy quyền mới nhất hiện nay ra sao?

1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, người sử dụng đất (bên chuyển nhượng) chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà (nếu có nhà) cho cá nhân, tổ chức khác (bên nhận chuyển nhượng) và bên nhận chuyển nhượng phải trả tiền cho bên chuyển nhượng.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng được các điều kiện sau:

+ Về chủ thể: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, minh mẫn, sáng suốt, không bị ai ép buộc.

+ Về tài sản: Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở phải đáp ứng được điều kiện không được có tranh chấp, không nằm trong diện thế chấp, cưỡng chế kê biên để đảm bảo thi hành án và đáp ứng các yêu cầu khác tùy theo từng trường hợp cụ thể.

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực của cơ quan/tổ chức có thẩm quyền.

2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua người được ủy quyền là gì?

Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015, “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.

Trong nhiều trường hợp, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thể trực tiếp tham gia giao dịch với bên nhận chuyển nhượng. Lúc đó, muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thì bên chuyển nhượng phải ủy quyền cho cá nhân khác thay mặt mình để tham gia giao dịch, việc trả phí thù lao ủy quyền phụ thuộc vào thỏa thuận của các bên. Theo quy định của pháp luật, việc ủy quyền để tham giao dịch về bất động sản phải được lập thành văn bản.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua ủy quyền

3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua người ủy quyền có mất thuế không?

Việc chủ sử dụng đất ủy quyền giao dịch bất động sản là một hoạt động giao dịch dân sự được luật pháp cho phép. Tuy nhiên, việc cá nhân có đầy đủ năng lực dân sự mà ủy quyền cho cá nhân khác không thuộc đối tượng được miễn thuế theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 4 Luật Thuế TNCN, được toàn quyền thực hiện việc chiếm hữu, quản lý, sử dụng và định đoạt bất động sản của mình bao gồm cả việc cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng, đổi, cho tặng, thế chấp và không phải hoàn trả lại bất động sản cho Bên ủy quyền và các lợi ích có được từ hoạt động ủy quyền; đồng thời Bên được ủy quyền không nhận thù lao thì thực chất đây là hoạt động mua, bán bất động sản. Do đó người ủy quyền phải có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế TNCN theo quy định của Luật thuế TNCN.

Thực hiện hướng dẫn này, khi thu thuế TNCN liên quan đến việc chuyển nhượng thông qua hợp đồng ủy quyền, Cơ quan thuế thường tính thuế TNCN trên giá chuyển nhượng cho người ủy quyền và cho cả bên được ủy quyền.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất:được tính như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = Giá trị hợp đồng chuyển nhượng từng lần x Thuế suất 2%

Nhưng thực tế, không phải tất cả các hợp đồng uỷ quyền bất động sản bao gồm cả việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt bất động sản đều là giả tạo nhằm trốn thuế. Nhiều trường hợp do điều kiện cư trú, đi lại khó khăn; hoặc do già yếu, sức khỏe, thời gian, kinh nghiệm giao dịch… nên chủ sở hữu bất động sản đã ủy quyền cho người được ủy quyền thực hiện các quyền của chủ sở hữu, trong đó có việc thay mặt chủ sở hữu chuyển nhượng bất động sản cho bên thứ ba và số tiền thu được từ việc chuyển nhượng, người được ủy quyền giao dịch có hoàn trả cho người ủy quyền. Do vậy, trong trường hợp này người được ủy quyền cần có tài liệu, chứng cứ chứng minh hợp đồng ủy quyền là ngay tình và trong hợp đồng ủy quyền có điều khoản hoàn trả tiền chuyển nhượng cho bên ủy quyền thì sẽ được cơ quan thuế xem xét để  không tính thuế theo hướng dẫn tại Công văn 1133/TCT-TNCN.

4. Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thông qua người được ủy quyền

TẢI VỀ

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

Hôm nay, trước sự chứng kiến của ……….., chúng tôi gồm:

BÊN CHUYỂN NHƯỢNG (Bên A):

1. Ông ……………, sinh năm ………., Căn cước công dân số ……………. do ………………… cấp ngày ……………

2. Và vợ là bà ……………, sinh năm ……… Căn cước công dân số ……………. do …………… cấp ngày …………… .

Cả hai ông bà cùng đăng ký hộ khẩu thường trú tại: …………..

Đại diện cho ông …………. và bà ………….. ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này là ông …………… theo Hợp đồng ủy quyền số ………. quyển số: ………….. do ………….. chứng nhận ngày …………………..

Ông ………….., sinh năm ………., Căn cước công dân số …………… do …………… cấp ngày …………..;

Bà ……………, sinh năm ………., Căn cước công dân số ……………… do …………… cấp ngày ………….;

Cả hai ông bà cùng đăng ký hộ khẩu thường trú tại: ……………….;

BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG (Bên B):

Ông ………………….., sinh năm ………., Căn cước công dân số …………….. do …………….. cấp ngày …………;

Đăng ký hộ khẩu thường trú tại: ……………;

Hai bên tự nguyện cùng nhau lập và ký Hợp đồng này để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các thỏa thuận sau đây:

Điều 1: ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG

1.1.   Đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng toàn bộ thửa đất và quyền sở hữu nhà ở của Bên A đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số ……., hồ sơ gốc số: …………, do …………. cấp ngày ……….. mang tên ông ………………. Thông tin cụ thể như sau:

a/Nhà ở Địa chỉ: ………….; Diện tích sàn (nhà ở, căn hộ): ……..; Kết cấu nhà: ………. Cấp (hạng) nhà ở: …. Số tầng: … Thời hạn được sở hữu: …….

b/ Đất ở Thửa đất số:       Tờ bản đồ số:        Diện tích: …… m2                          Sử dụng riêng: …… m2                            Sử dụng chung: … m2 Đất được giao hoặc thuê: Được giao

1.2.   Bên A đồng ý chuyển nhượng và Bên B đồng ý nhận chuyển nhượng quyền sử dụng toàn bộ thửa đất nêu tại khoản 1.1 theo các thỏa thuận ghi trong Hợp đồng này.

Điều 2: GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN

2.1.   Giá chuyển nhượng quyền sử dụng toàn bộ thửa đất nêu tại khoản 1.1 Điều 1 Hợp đồng này được hai bên tự thoả thuận là ………… VND (……..) tiền Việt Nam hiện hành;

2.2.   Các bên đã thanh toán xong số tiền nêu tại khoản 2.1 Điều này. Việc thanh toán do hai bên tự thực hiện và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật, ngoài sự chứng kiến của Công chứng viên.

Điều 3: VIỆC GIAO NHẬN VÀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

3.1.   Bên A đã giao, Bên B đã nhận toàn bộ diện tích đất nêu tại khoản 1.1 Điều 1 Hợp đồng này đúng như hiện trạng, cùng với giấy tờ về tài sản và các giấy tờ cần thiết liên quan đến việc đăng ký sang tên quyền sử dụng đất nêu trên. Việc giao, nhận do hai bên tự thực hiện và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật;

3.2.   Bên … có nghĩa vụ thực hiện việc đăng ký sang tên quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Điều 4: NGHĨA VỤ NỘP THUẾ, PHÍ VÀ LỆ PHÍ

4.1.   Phí, thù lao công chứng Hợp đồng này do Bên …. nộp;

4.2.   Bên …. chịu trách nhiệm kê khai, ký các giấy tờ, nhận thông báo thuế, nộp các khoản thuế, phí, lệ phí (bao gồm cả thuế thu nhập cá nhân của Bên A), thực hiện và quyết định mọi vấn đề có liên quan đến việc đăng ký sang tên quyền sử dụng đất theo Hợp đồng này.

Điều 5: PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG

Trong quá trình thực hiện hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

Điều 6: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN

Các bên xin tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau:

6.1.   Các bên cùng cam đoan:

1. Trên cơ sở đã tìm hiểu kỹ, biết rõ nhân thân của mỗi bên, thông tin và thực trạng về tài sản, các quy định pháp luật có liên quan; các bên cùng nhất trí thoả thuận, xác lập Hợp đồng này và xin tự chịu trách nhiệm trước pháp luật, bằng chính tài sản của mình, cùng những thiệt hại xảy ra (nếu có);
2. Các bên không yêu cầu Công chứng viên xác minh hay yêu cầu giám định về tài sản, các giấy tờ tài sản, giấy tờ nhân thân của mỗi bên;
3. Các bên xin tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, tính hợp pháp của các giấy tờ mà các bên đã xuất trình trước Công chứng viên để lập Hợp đồng này. Các bên cùng xác nhận và cam đoan rằng các giấy tờ trên do cơ quan có thẩm quyền cấp, không có sự giả mạo, tẩy xóa làm sai lệch nội dung.

6.2.   Bên A cam đoan:

1. Những thông tin về nhân thân, tình trạng hôn nhân, về tài sản đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;
2. Tài sản nêu trên hoàn toàn thuộc quyền sử dụng hợp pháp của Bên A và thuộc trường hợp được chuyển nhượng theo quy định của pháp luật;
3. Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này: Tài sản nêu trên không có tranh chấp; không bị hạn chế giao dịch bởi bất kỳ một văn bản hay quyết định của cá nhân, tổ chức nào; không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và không bị ràng buộc hoặc hạn chế chuyển dịch bởi các việc: Thế chấp, hứa chuyển nhượng, nhận đặt cọc, chuyển nhượng, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mư­ợn, kê khai làm vốn của doanh nghiệp;
4. Việc giao kết hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối và không bị ép buộc;
5. Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong hợp đồng này.

6.3.   Bên B cam đoan:

1. Những thông tin về nhân thân, tình trạng hôn nhân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;
2. Bên B đồng ý nhận chuyển nhượng với các điều kiện như đã thỏa thuận trong Hợp đồng này, chấp nhận mọi yêu cầu chuyển dịch theo quy hoạch của Nhà nước (nếu có sau này) đối với quyền sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng;
3. Việc giao kết hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối và không bị ép buộc;
4. Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong hợp đồng này.

Điều 7: ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG

7.1.   Bản Hợp đồng này có hiệu lực ngay sau khi hai bên ký kết và được công chứng;

7.2.   Việc sửa đổi, bổ sung hoặc huỷ bỏ Hợp đồng này chỉ có giá trị khi được hai bên lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng viên Văn phòng công chứng …… hoặc tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền theo quy định của pháp luật và chỉ được thực hiện khi chưa đăng ký sang tên quyền sử dụng đất theo Hợp đồng này;

7.3.   Các bên đã tự đọc/nghe đọc, nghe Công chứng viên giải thích toàn bộ nội dung Hợp đồng này và các quy định của pháp luật có liên quan; các bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình, hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này và cùng ký tên/điểm chỉ dưới đây để làm bằng chứng.  

BÊN CHUYỂN NHƯỢNG (Ký/điểm chỉ, ghi rõ họ tên)

BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG (Ký/điểm chỉ, ghi rõ họ tên)

Trên đây là bài viết về mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua người được ủy quyền. Nếu bạn còn vướng mắc hoặc muốn được hỗ trợ tư vấn, vui lòng kết nối đến tổng đài tư vấn của chúng tôi. Hỗ trợ dịch vụ qua các đầu số hotline 0987.062.757 – 0911.111.099.