NGƯỜI NƯỚC NGOÀI CÓ ĐƯỢC MUA ĐẤT VÀ NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM?
Khi xã hội phát triển, nhu cầu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán nhà ở cũng ngày càng gia tăng. Có thể thấy, hiện nay, không chỉ người dân trong nước mà những người nước ngoài cũng có mong muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán nhà ở tại Việt Nam. Vậy theo quy định của pháp luật hiện hành, trong trường hợp nào, người nước ngoài có thể thực hiện được những hoạt động nêu trên? Để làm rõ vấn đề này, chúng tôi xin phân tích dưới bài viết sau:
1. Cơ sở pháp lý
– Luật đất đai năm 2013
– Luật nhà ở năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020
– Luật nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam năm 2014
2. Khái niệm người nước ngoài
Căn cứ theo khoản 1 Điều 3 Luật nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam năm 2014:
“Người nước ngoài là người mang giấy tờ xác định quốc tịch nước ngoài và người không quốc tịch nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú tại Việt Nam.”
Dựa vào quy định trên, có thể thấy, người nước ngoài theo pháp luật Việt Nam được hiểu là người không có quốc tịch Việt Nam. Về cơ bản, mỗi quốc gia trên thế giới đều có những quy định riêng nhằm điều chỉnh về quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài. Trong đó, vấn đề liên quan đến nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua nhà ở luôn là vấn đề quan trọng được pháp luật quan tâm.
3. Quyền của người nước ngoài trong việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở tại Việt Nam
Về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định hiện hành, nhận chuyển quyền sử dụng đất nói chung và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng được xác định là quyền gắn liền với người sử dụng đất. Do đó, có thể hiểu, một chủ thể chỉ có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chủ thể đó thuộc nhóm đối tượng người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Căn cứ vào Điều 5 Luật đất đai năm 2013 quy định về người sử dụng đất bao gồm:
“1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);
2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);
3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;
4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.”
Như vậy, theo quy định trên, “người nước ngoài” không được xác định là “người sử dụng đất”. Do đó, có thể khẳng định, chủ thể là người nước ngoài sẽ không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
Về mua bán nhà ở
Theo điểm c Khoản 1 Điều 159 Luật nhà ở năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020:
“Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.”
Dựa vào điều khoản trên, có thể thấy, người nước ngoài là đối tượng được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Hay nói cách khác, người nước ngoài hoàn toàn có thể thực hiện hoạt động mua bán nhà ở tại Việt Nam.
Tham khảo thêm: Thuê đất nông nghiệp của nhà nước trả tiền hàng năm có được cấp sổ đỏ không?
4. Điều kiện mua bán nhà ở của người nước ngoài.
Theo như phân tích ở trên, người nước ngoài được phép mua bán nhà ở tại Việt Nam. Song để thực hiện được hoạt động này, chủ thể là người nước ngoài cần phải đáp ứng được những điều kiện nhất định. Cụ thể:
Điều kiện về công nhận quyền sở hữu nhà ở
Căn cứ theo quy định tại Điều 159 và Điều 160 Luật nhà ở năm 2014 sửa đổi bổ sung năm 2020, để được công nhận quyền sở hữu nhà ở, chủ thể là người nước ngoài phải đáp ứng những điều kiện sau:
+) Được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật
+) Nhà ở có được phải theo hình thức mua nhà ở thương mại thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở
+) Nhà ở không thuộc khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.
Điều kiện về số lượng nhà ở được mua
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 161 Luật nhà ở năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020, số lượng nhà ở mà người nước ngoài được mua là có giới hạn. Cụ thể:
Trường hợp mua căn hộ trong chung cư: người nước ngoài chỉ được mua không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư
Trường hợp mua nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề: người nước ngoài được mua không quá 250 căn nhà trong khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường
Trường hợp mua nhà ở trong khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường nhưng có nhiều nhà chung cư hoặc trường hợp mua nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố: số lượng nhà ở mà người nước ngoài có thể mua sẽ do Chính phủ quy định cụ thể
Điều kiện về thời hạn sử dụng nhà ở
Căn cứ theo điểm c Khoản 1 Điều 161 Luật nhà ở năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020, về nguyên tắc, thời hạn sử dụng nhà ở của người nước ngoài được xác định là 50 năm tính từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm.
Khi tiến hành hoạt động bán nhà ở, chủ thể là người nước ngoài phải đảm bảo căn nhà đang bán vẫn nằm trong thời hạn sử dụng.
Như vậy, theo pháp luật hiện hành, người nước ngoài hoàn toàn có thể mua bán nhà ở tại Việt Nam, song việc thực hiện hoạt động này cần phải đáp ứng những điều kiện nhất định. Cụ thể, người nước ngoài có thể mua bán nhà ở trong trường hợp chủ thể đáp ứng toàn bộ những điều kiện như đã nêu ở trên (điều kiện về công nhận quyền sở hữu, điều kiện về số lượng, điều kiện về thời hạn sử dụng).
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi. Hy vọng sẽ mang lại cho bạn những thông tin bổ ích.
Chúc bạn thành công trong cuộc sống!
Trân trọng!
