TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ CÁC LOẠI TRANH CHẤP THƯỜNG GẶP
Khoản 24 điều 1 Luật đất đai 2013 quy định: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Các chủ thể tranh chấp đất đai là các chủ thể quản lý và sử dụng đất nhưng không có quyền sở hữu đối với đất đai. Đối tượng của tranh chấp đất đai chính là quyền quản lý, quyền sử dụng, những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng đất đai.Khi xảy ra tranh chấp đất đai, các bên tham gia tranh chấp bị ảnh hưởng rất nhiều. Ngoài ra, còn gây ảnh hưởng tới lợi ích của Nhà nước. Điều đó rất có thể gây ra hậu quả về nhiều mặt như gây mất trật tự chính trị, xã hội; phá vỡ mối quan hệ xã hội giữa các chủ thể tranh chấp; thậm trí gây mất ổn định về trật tự quản lý đất đai.
Tranh chấp đất đai là dạng tranh chấp phổ biến, phức tạp bậc nhất trong quan hệ dân sự hiện nay, liên quan trực tiếp, gián tiếp đến các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Do đó, để giải quyết tranh chấp đất đai, cần phải xác định được các dạng tranh chấp đất đai. Việc xác định chính xác dạng tranh chấp đất đai có ý nghĩa quan trọng nhằm xác định chính xác việc đương sự có quyền khởi kiện tranh chấp tại tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự hay tố tụng hành chính, tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân hay UBND, xác định thời hiệu khởi kiện, đồng thời là cơ sở để xác định trình tự, thủ tục và đường lối giải quyết tranh chấp.
Việc phân loại quan hệ pháp luật tranh chấp liên quan đến đất đai là vấn đề tương đối. Trên thực tế có những vụ án, tính chất của quan hệ pháp luật tranh chấp có cả dấu hiệu của tất cả các dạng tranh chấp. Để xác định tranh chấp thuộc dạng tranh chấp đất đai nào, ngoài các quy định của Luật Đất đai cần căn cứ vào các quy định của pháp luật tố tụng dân sự Việt Nam để xác định ai kiện, kiện ai, kiện về vấn đề gì và kiện như thế nào để xác định quan hệ pháp luật.
Có các loại tranh chấp liên quan đến đất đai sau:
* Nhóm thứ nhất: Tranh chấp xác định chủ thể có QSDĐ. Đây là tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng đất không liên quan đến các giao dịch về đất và tranh chấp thừa kế QSDĐ. Về bản chất khi giải quyết các tranh chấp này, toà án phải xác định QSDĐ thuộc về ai. Theo điểm a khoản 3 Điều 159 BLTTDS đã được sửa đồi, bổ sung năm 2011, có hiệu lực kề từ ngày 01/01/2012 thì dạng tranh chấp này không áp dụng thời hiệu khởi kiện.
Các tranh chấp phổ biến trong trường hợp này là tranh chấp về ranh giới đất liền kề, ngõ đi, cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận QSDĐ nhưng bị trùng diện tích, người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận QSDĐ nhưng chủ cũ đòi lại đất hoặc chủ cũ được cấp giấy chứng nhận QSDĐ nhưng người sử dụng đất cho rằng việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ là không đúng.
* Nhóm thứ hai: Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về QSDĐ (chuyển nhượng QSDĐ, chuyển đổi QSDĐ, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ,…). Các tranh chấp này có thể là yêu cầu thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, công nhận hiệu lực của hợp đồng, tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu… Bản chất của tranh chấp trong các trường hợp này là tranh chấp về hợp đồng dân sự. Thời hiệu khởi kiện đối với dạng tranh chấp này được áp dụng như đối với thời hiệu khởi kiện đối với các tranh chấp về hợp đồng nói chung.
Riêng đối với vụ án ly hôn khi các bên đương sự có tranh chấp QSDĐ trong việc xác định tài sản chung, tài sản riêng vợ chồng, chúng tôi cho rằng đây không phải là thuộc loại quan hệ tranh chấp đất đai. Trong quan hệ ly hôn, tòa án giải quyết quan hệ trọng tâm là quan hệ mang tính nhân thân, đây là nhóm quan hệ chủ đạo và có ý nghĩa quyết định tính chất và nội dung của quan hệ tài sản. Cơ sở pháp lý để bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể xuất phát chính từ các quan hệ nhân thân trước.
* Nhóm thứ ba: Tranh chấp thừa kế QSDĐ. Thông thường đây là các tranh chấp yêu cầu phân chia di sản thừa kế. Bản chất của dạng tranh chấp này là tranh chấp thừa kế có đối tượng là QSDĐ và Tòa án phải xác định ranh giới đất để phân chia. Thời hiệu khởi kiện đối với dạng tranh chấp này được áp dụng như đối với thời hiệu khởi kiện đối với các tranh chấp về thừa kế tài sản nói chung.
* Nhóm thứ tư: Tranh chấp về tài sản gắn liền với QSDĐ. Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất, bao gồm: tranh chấp tài sản về nhà ở, vật kiến trúc khác như nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ở; các công trình xây dựng trên đất được giao để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh như nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới, tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi hay vật kiến trúc khác hoặc trên đất có các tài sản khác như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp hay các cây lâu năm khác… gắn liền với QSDĐ đó. Tranh chấp trong trường hợp này có thể là tranh chấp về ai là người có QSDĐ gắn liền với tài sản, thừa kế hoặc tranh chấp về các hợp đồng liên quan đến tài sản gắn liền với đất.
Việt Chính Luật là đơn vị chuyên cung cấp các dịch vụ pháp lý liên quan đến hoạt động giải quyết các tranh chấp. Với đội ngũ Luật sư và chuyên viên pháp lý năng động, giàu kinh nghiệm, chúng tôi luôn tin tưởng và khẳng định sẽ là sự lựa chọn uy tín hàng đầu của quý khách hàng trong việc giải quyết các tranh chấp về đất đai.
Để thỏa mãn nhu cầu của mình, quý khách hàng có thể liên hệ với chúng tôi theo số điện thoại 0987.062.757 – 0911.111.099 để được tư vấn và hỗ trợ!
Trân trọng!
