ĐẤT KHÔNG CÓ SỔ ĐỎ LÀM THỪA KẾ ĐƯỢC KHÔNG?
Từ xa xưa, ông cha ta đã có câu “Tấc đất tấc vàng” để thể hiện được tầm quan trọng của đất. Đất không chỉ là nơi mà con người sinh sống, làm việc, học tập mà còn là một tài sản rất có giá trị. Việc sở hữu một mảnh đất được coi là sự kiện trọng đại của mỗi người. Mặc dù đất có giá trị cao như vậy nhưng không phải người sử dụng đất nào cũng được nhà nước ghi nhận là chủ sử dụng đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy đối với những trường hợp như vậy thì việc chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê hay thừa kế sẽ có ảnh hưởng như thế nào? Trong phạm vi bài viết này, Việt Chính Luật sẽ đi sâu phân tích tới Quý độc giả về vấn đề thừa kế đối với di sản là đất không có sổ đỏ.
- Đất không có sổ đỏ là gì?
“Sổ đỏ” là thuật ngữ gọi tắt của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài Nguyên và Môi trường ban hành trước ngày 10/12/2009 với tên gọi pháp lý là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Loại đất được cấp theo sổ đỏ rất đa dạng, bao gồm: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối và đất làm nhà ở,… Vì vậy có thể hiểu rằng, đất không có sổ đỏ là đất không được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, khái niệm “sổ đỏ”, trong đời sống thường ngày chúng ta còn biết tới khái niệm “sổ hồng”. Cũng như “sổ đỏ”, “sổ hồng” cũng là một thuật ngữ gọi tắt của Giấy chứng nhận mới áp dụng chung trên phạm vi cả nước với tên gọi “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” do Bộ Tài nguyên và Môi trường cấp bắt đầu từ ngày 10/12/2009.
Sự khác nhau giữa “sổ đỏ” và “sổ hồng”
Như vậy, mặc dù tên gọi của hai loại sổ này là khác nhau, nhưng về bản chất pháp lý, “sổ đỏ” hay “sổ hồng” là một giấy chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất (đối với sổ đỏ), quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà (đối với sổ hồng).
2. Thừa kế được hiểu như thế nào?
Việc những người đã mất để lại di sản thừa kế cho những người còn sống không phải là một quy định mới mà thực tế này đã tồn tại qua hàng ngàn năm, khi mà đất của cha ông được để lại cho con cháu tiếp tục sử dụng như là một luật bất thành văn. Đối với pháp luật hiện đại nói riêng, quy định về thừa kế được thể hiện trong Bộ Luật Dân sự. Thừa kế được hiểu là sự dịch chuyển tài sản của người đã chết cho người còn sống, tài sản để lại gọi là di sản (Điều 624 Bộ luật Dân sự 2015).
Luật Đất đai năm 2013 tại khoản 1 Điều 188 quy định chỉ trong trường hợp người lập di chúc bằng văn bản có công chứng hoặc di chúc bằng văn bản có chứng thực thì khi công chứng hoặc chứng thực di chúc mới bắt buộc phải có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Nói cách khác, người sử dụng đất vẫn được lập di chúc bằng văn bản không có người làm chứng hoặc di chúc bằng văn bản có người làm chứng nhằm để lại quyền sử dụng đất cho những người thừa kế theo ý chí của bản thân mình.
Bên cạnh đó, người đang sử dụng đất khi chết, nếu không có di chúc thì quyền sử dụng đất vẫn có thể được xác định là di sản thừa kế (vẫn được chia thừa kế ngay cả khi không có Sổ đỏ, Sổ hồng).
Việc đất không có sổ đỏ, Sổ hồng vẫn được xác định là di sản và được chia thừa kế là quy định rất hợp lý, đồng thời trên thực tiễn xảy ra rất phổ biến. Điều này khá dễ hiểu, bởi lẽ nếu chỉ vì không có Sổ đỏ, Sổ hồng mà không được chia thừa kế thì khi đó quyền sử dụng đất sẽ “vô chủ”, đặc biệt quyền sử dụng đất là một tài sản rất có giá trị, do đó nếu vì lý do không có “sổ đỏ”, “sổ hồng” mà không cho những người thừa kế được thừa hưởng di sản cả đời ông cha, bố mẹ cố gắng tích lũy có được tất yếu sẽ gây ra làn sóng phẫn nộ trong đời sống.
3. Điều kiện để thực hiện quyền thừa kế
Căn cứ theo quy định của pháp luật tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền thừa kế, quyền sử dụng đất khi có các điều kiện như sau:
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp có quy định khác tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013.
– Đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện trên, tại điểm c khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 có quy định rằng: Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
Về nguyên tắc chỉ khi có Giấy chứng nhận người sử dụng đất mới có đầy đủ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, trong đó bao gồm quyền để lại di sản thừa kế. Tuy nhiên, 04 điều kiện trên áp dụng đối với trường hợp người sử dụng đất thực hiện để lại quyền thừa kế theo di chúc (khi lập di chúc thì người sử dụng đất thể hiện ý chí của mình trong việc để lại di sản, trường hợp thừa kế theo pháp luật không thể hiện ý chí của người sử dụng đất).
Mặt khác, trường hợp lập di chúc bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận thì khi đó mới đủ điều kiện để công chứng hoặc chứng thực; trường hợp lập di chúc có người làm chứng hoặc không có người làm chứng thì người đang sử dụng đất vẫn được thể hiện ý chí của mình là để lại quyền sử dụng đất dù không có Giấy chứng nhận.
4. Đất không có sổ đỏ có thừa kế được không?
Theo quy định tại Nghị quyết số 02/2004/NQ – HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành, xác định quyền sử dụng đất là di sản như sau:
– Đối với đất do người chết để lại (không phân biệt có tài sản hay không có tài sản gắn liền với đất) mà người đó đã có Giấy chứng nhận thì quyền sử dụng đất đó là di sản.
– Đối với trường hợp đất do người chế để lại mà người đó có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất đó cũng là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế.
– Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác gắn liền với đất đó mà có yêu cầu chia di sản thừa kế, thì cần phân biệt các trường hợp sau:
+ Trong trường hợp đương sự có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp Giấy chứng nhận (đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận) thì Tòa án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất đó.
+ Trong trường hợp đương sự không có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể xem xét chuyển giao quyền sử dụng đất thì Tòa án giải quyết yêu cầu phân chia di sản là tài sản gắn liền với đất. Đồng thời phải xác định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đương sự để UBND cấp có thẩm quyền tiến hành các thủ tục quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận cho đương sự theo quy định của pháp luật về đất đai.
+ Trong trường hợp UBND cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, di sản là tài sản gắn liền với đất không được phép tồn tại trên đất đó, thì Tòa án chỉ giải quyết tranh chấp về di sản là tài sản trên đất đó.
+ Trong trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất và cũng không có di sản là tài sản gắn liền với đất, nếu có tranh chấp thì thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND theo quy định của pháp luật về đất đai.
Thủ tục thừa kế đất chưa có sổ đỏ
Như vậy, theo hướng dẫn trên của Hội đồng Thẩm phán tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể mà việc đất không có sổ đỏ sẽ được chia thừa kế hay không.
5. Chia thừa kế khi có di chúc và khi không có di chúc.
5.1. Thừa kế trong trường hợp người chết để lại di chúc
Theo quy định tại Điều 613 Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định về người thừa kế như sau:
– Người thừa kế là cá nhân phải là người còn sống vào thời điểm mở thừa kế (thời điểm người để lại di sản chết hoặc bị Tòa án tuyên bố chết) hoặc sinh sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết (sinh ra trong thời hạn 300 ngày kể từ thời điểm người để lại di sản chết).
– Người thừa kế theo di chúc không là cá nhân thì phải tồn tại thời điểm mở thừa kế.
Theo đó, con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng, con thành niên mà không có khả năng lao động của người lập di chúc sẽ được hưởng phần di sản bằng 2/3 suất thừa kế theo pháp luật nếu không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc cho hưởng phần di sản nhưng ít hơn 2/3 suất thừa kế theo pháp luật.
* Lưu ý: Người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc không áp dụng đối với người từ chối nhận di sản hoặc là những người không có quyền hưởng di sản.
5.2. Chia thừa kế trong trường hợp người chết không để lại di chúc.
Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định những người thừa kế cùng hàng sẽ được hưởng phần di sản bằng nhau.
Cụ thể căn cứ theo các quy định sau: khoản 1 Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015, hàng thừa kế được quy định cụ thể:
– Hàng thừa kế thứ nhất gồm: Vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết.
– Hàng thừa kế thứ hai gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại.
– Hàng thừa kế thứ ba gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
Tìm hiểu thêm: Dịch vụ sang tên sổ đỏ trọn gói tại Hà Nội
CÂU HỎI
Những trường hợp không được cấp sổ đỏ?
Theo Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ – CP những trường hợp không được cấp Sổ đỏ gồm:
– Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
– Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khi công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
– Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp, nông lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
– Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ.
– Người sử dụng đất của đủ điều kiện cấp Sổ đỏ nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
– Tổ chức, UBND cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.
– Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý (Theo Điều 8 Luật Đất đai 2013), cụ thể:
+ Người đứng đầu của tổ chức chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất trong các trường hợp sau:
. Tổ chức được giao quản lý công trình công cộng, gồm công trình đường giao thông, cầu, cống, vỉa hè, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống công trình thủy lợi, đê, đập; quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm;
. Tổ chức kinh tế được giao quản lý diện tích đất để thực hiện dự án đầu tư theo hình thức xây dựng – chuyển giao (BT) và các hình thức khác theo quy định của pháp luật về đầu tư;
. Tổ chức được giao quản lý đất có mặt nước của các sông và đất có mặt nước chuyên dùng;
. Tổ chức được giao quản lý quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Chủ tịch UBND cấp xã chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất sử dụng vào mục đích công cộng được giao để quản lý, đất chưa giao, đất chưa cho thuê tại địa phương.
+ Chủ tịch UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất chưa sử dụng tại các đảo chưa có người ở thuộc địa phương.
+ Người đại diện cho cộng đồng dân cư là người chịu trách nhiệm đối với đất được giao cho cộng đồng dân cư quản lý.
Trên đây là bài viết về thủ tục thừa kế đất không có sổ đỏ. Nếu bạn còn vướng mắc hoặc muốn được hỗ trợ tư vấn, vui lòng kết nối đến tổng đài tư vấn của chúng tôi. Hỗ trợ dịch vụ qua các đầu số hotline 0987.062.757 – 0911.111.099.
