THỦ TỤC CHUYỂN ĐỔI TỪ ĐẤT AO LÊN ĐẤT THỔ CƯ
Câu hỏi: Quý Luật sư cho em hỏi, gia đình em có một mảnh đất ao, diện tích 87m2, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Nay do các anh chị em đã lớn, bố mẹ em muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất ao sang đất thổ cư để xây nhà nhưng không biết trình tự, thủ tục như thế nào. Rất mong được Quý Luật sư hướng dẫn.
Trả lời:
Từ xa xưa, khi mà nền kinh tế chủ yếu của nước ta gắn với nông nghiệp thì hầu như gia đình nào cũng quy hoạch đất để vừa có vườn trồng cây, ao thả cá và đất để ở. Ngày nay, khi nền kinh tế đã thay đổi từ nông nghiệp sang công nghiệp, thương mại và dịch vụ, đặc biệt là dân số ngày càng gia tăng dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ở, đất kinh doanh chiếm tỉ lệ lớn; đất vườn, đất ao đang ngày càng thu hẹp lại, mong muốn được chuyển đổi sử dụng đất từ đất ao sang đất thổ cư là điều tất yếu xảy ra. Tuy nhiên việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất ao lên đất thổ cư, hay còn gọi là đất ở phải tuân thủ theo những trình tự, thủ tục nhất định. Bài viết sau đây của Việt Chính Luật sẽ giúp bạn đọc có hiểu biết khái quát nhất về thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất ao lên đất thổ cư.
Căn cứ pháp lý:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;
– Nghị định số 44/2014/NĐ-CP;
– Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT;
– Thông tư 09/2021/TT-BTNMT;
I. Đất ao, đất thổ cư là gì?
Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013, đất ao có thể được chia làm hai trường hợp:
+ Trường hợp 1: Đất ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở. Để đất ao được coi là đất ở, cần phải đáp ứng điều kiện sau:
– Thửa đất hiện đang có nhà ở và vườn, ao;
– Thửa đất mà trên giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này có thể hiện nhà ở và vườn, ao nhưng hiện trạng đã chuyển hết sang làm nhà ở.
+ Trường hợp 2: Đất ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất nông nghiệp. Đối với phần diện tích đất ao còn lại (sau khi đã trừ đi phần đất ao được xác định nằm trong diện tích đất ở theo quy định của pháp luật) thì sẽ thuộc trường hợp đất nông nghiệp tương ứng với mục đich đang sử dụng hiện nay, nếu diện tích đất ao đang được trồng để nuôi thả thủy sản thì được ghi là đất nuôi trồng thủy sản.
Như vậy, đối với trường hợp của gia đình bạn, nếu đất ao nhà bạn hiện nay đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong phần Mục đích sử dụng đất có ghi là đất ở, thì phần đất ao của nhà bạn vẫn đang được coi là đất ở và bạn không cần phải thay đổi mục đích sử dụng đất.
Tham khảo: Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở
Đối với trường hợp đất ao nhà bạn đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng trong phần Mục đích sử dụng đất có ghi: đất nuôi trồng thủy sản, đất trông cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm,… thì phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất ao sang đất ở
II. Điều kiện chuyển từ đất ao lên đất thổ cư
Điều 52, Luật Đất đai năm 2023 quy định về điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Như vậy, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao sang đất thổ cư phải được sự phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, và phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nơi bạn sinh sống. Để biết thửa đất của gia đình mình có nằm trong quy hoạch chuyển đổi đất hàng năm của ủy ban nhân dân cấp huyện hay không, bạn liên hệ với Phòng Tài nguyên và Môi trường để làm thủ tục xin cung cấp thông tin.
III. Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao lên đất thổ cư
Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu số 09 ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.
– CCCD gắn chip khi nộp hồ sơ nếu có yêu cầu.
IV. Trình tự xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao lên đất thổ cư
Việc xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao lên đất thổ cư được thực hiện theo trình tự sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ.
Bước 2: Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.
Bước 3: Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện kiểm tra và thẩm định hồ sơ:
+ Thẩm tra hồ sơ;
+ Xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
+ Trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Bước 4: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật.
Để hoàn tất thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, chủ sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính. Bao gồm các khoản sau:
– Lệ phí trước bạ;
– Phí thẩm định hồ sơ;
– Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
– Phí chuyển đồi từ đất ao sang đất ở.
Phí, lệ phí phải thanh toán khi chuyển từ đất ao sang đất vườn
Lưu ý: Phí chuyển đổi từ đất ao sang đất ở (đất thổ cư) được tính như sau:
Trường hợp 1:
Trường hợp này áp dụng với :
Chuyển từ đất ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang đất ở.
Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/07/2004 đã tự đo đạc để tách thành các thửa riêng sang đất ở.
Công thức tính như sau :
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
Tham khảo: Cách tính thuế phi nông nghiệp theo quy định mới nhất năm 2024
Trường hợp 2:
Chuyển từ đất vườn, ao khi thuộc đất nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất lên thổ cư
Theo Điểm b Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tiền sử dụng đất trong trường hợp này được tính như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
Trên đây là những nội dung tư vấn của Luật Việt Chính. Hi vọng rằng bạn có thể nắm được những thông tin đầy đủ nhất về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao sang đất vườn. Do tính chất phức tạp của hồ sơ đất đai, để tiết kiệm chi phí cũng như thời gian, Quý khách hành có thể sử dụng dịch vụ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất của Luật Việt Chính. Để sử dụng dịch vụ, Quý khách có thể liên hệ hotline: 0911.111.099 hoặc 0987.062.757 chúng tôi sẽ sẵn sàng hỗ trợ.
