SANG TÊN SỔ ĐỎ HẾT BAO NHIÊU TIỀN?
Sang tên sổ đỏ hết bao nhiêu tiền là băn khoăn của rất nhiều người dân. Trước khi thực hiện việc mua bán, tặng cho, thừa kế,… thì cần phải dự trù được kinh phí để có thể chủ động đàm phán, chuẩn bị chi phí cũng như cân nhắc các nội dung liên quan. Ngày nay Internet phát triển nên người dân có thể tìm hiểu một cách dễ dàng hơn nhưng Luật Việt Chính nhận thấy chưa có một bài viết nào thực sự chính xác, đầy đủ, dễ hiểu và đi vào trọng tâm của vấn đề tưởng như đơn giản này. Vì vậy, Luật Việt Chính sẽ cung cấp tới cho Quý khách những thông tin trực diện, chuẩn xác và hữu ích nhất về chi phí sang tên sổ đỏ, đặc biệt tại địa bàn Hà Nội.
Để sang tên sổ đỏ thì cần rất nhiều loại chi phí và cần có sự phân chia, tách bạch từng loại để khách hàng có thể dễ hình dung. Sẽ có những chi phí bắt buộc phải có và có những chi phí chỉ áp dụng trong một số trường hợp.
I.CHI PHÍ CÔNG CHỨNG
Đa phần các trường hợp sang tên sổ đỏ đều phải trải qua khâu công chứng nên chúng ta sẽ xét đến phí công chứng đầu tiên. Theo Luật công chứng năm 2014, dù là công chứng nhà nước hay công chứng tư thì cũng đều được cung cấp dịch vụ công chứng và được thu phí theo quy định. Vậy khi công chứng thì chúng ta sẽ phải chịu những chi phí nào. Theo các quy định của pháp luật và theo kinh nghiệm của Luật Việt Chính thì khi công chứng, chúng ta có thể phải chịu từ 1 cho đến 6 loại chi phí, cụ thể như sau:
- Phí công chứng hợp đồng giao dịch
Phí công chứng hợp đồng giao dịch được quy định theo Thông tư số 257/2016/TT-BTC sửa đổi bởi Thông tư số 111/2017/TT-BTC và được áp dụng tương đối thống nhất trên toàn quốc. Cụ thể cách tính được thể hiện tại bảng dưới đây.
Cách tính phí công chứng khi sang tên sổ đỏ
Ví dụ 1: Thừa kế quyền sử dụng đất có giá trị 300 triệu đồng thì phí công chứng hợp đồng giao dịch = 300 triệu x 0,1% = 300 ngàn đồng.
Ví dụ 2: Hợp đồng mua bán căn hộ có giá trị 1,5 tỷ đồng thì phí công chứng hợp đồng giao dịch = 1 triệu + (1,5 tỷ – 1 tỷ) x 0,06% = 1,3 triệu đồng.
Ví dụ 3: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có giá trị 22 tỷ đồng thì phí công chứng hợp đồng giao dịch = 5,2 triệu + (22 tỷ – 10 tỷ) x 0,03% = 8,8 triệu đồng.
Ví dụ 4: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị 1.000 tỷ đồng thì theo công thức, phí công chứng hợp đồng giao dịch tạm tính là 32,2 triệu + (1000 tỷ – 100 tỷ) x 0,02% = 212,2 triệu. Con số này vượt quá 70 triệu đồng nên sẽ chỉ thu 70 triệu đồng.
Về cơ bản thì cách tính phí công chứng hợp đồng giao dịch không hề khó nhưng có thể còn nhiều khoản chi phí khác còn phải chi cho hoạt động công chứng.
Về cách tính giá trị tài sản thì đầu tiên sẽ dựa vào giá tài sản ghi trong Hợp đồng giao dịch. Trường hợp hợp đồng giao dịch không ghi hoặc có ghi nhưng thấp hơn giá sàn do nhà nước quy định thì sẽ áp dụng theo giá do nhà nước quy định. Hiện nay, giá nhà đất trên mỗi địa bàn sẽ do Ủy ban nhân dân của tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương quyết định. Người dân có thể dễ dàng tra cứu được bảng giá đất trên internet nhưng để có thể xác định được đất của mình thuộc vị trí mấy để tính giá đất thì cần phải có kỹ năng nhất định. Nếu không có thời gian để tìm hiểu sâu đến vậy thì có thể đề nghị Luật Việt Chính hỗ trợ xác định giá đất theo quy định của pháp luật.
2. Phí chứng thực chữ ký
Nhiều trường hợp người dân phải ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục hoặc cần lập các văn bản cam kết (ví dụ như cam kết tài sản riêng thì một số nơi vẫn đang thực hiện theo thủ tục chứng thực chữ ký). Phí chứng thực được quy định theo Thông tư số 226/2016/TT-BTC với mức thu là 10.000 đồng/trường hợp.
3. Thù lao công chứng
Tại một số địa phương thì có phát sinh khoản phí này. Rằng ngoài phí công chứng thì Văn phòng công chứng được phép thu thêm khoản thù lao công chứng để đảm bảo cho hoạt động kinh doanh của mình. Ví dụ như tại Hà Nội thì khoản phí này được quy định tại Quyết định số 10/2016/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội. Cụ thể như sau:
Thù lao công chứng tính như thế nào?
4. Phí sao y hồ sơ
Các hồ sơ thông thường phải nộp kèm bản sao giấy tờ và phải thực hiện việc sao y công chứng tại cơ quan có thẩm quyền với mức thu 2.000 đồng/trang, từ trang thứ ba trở lên thu 1.000 đồng/trang, nhưng mức thu tối đa không quá 200.000 đồng/bản. Ví dụ như Văn bản có 2 trang thì thu 4.000 đồng, Văn bản có 10 trang thì thu 12.000 đồng, Văn bản có 100 trang thì không thu 202.000 đồng mà chỉ thu 200.000 đồng mà thôi. Mức thu này được thực hiện tương đối nghiêm túc tại các Ủy ban nhân dân nhưng tại các Tổ chức hành nghề công chứng thì đang tự đặt ra các loại phí photo, phí quản lý, phí làm nhanh,….hoặc các loại chi phí trái phép khác khiến cho chi phí sao y hồ sơ có thể cao hơn quy định hàng chục lần.
5. Phí trích lục hồ sơ
Với nhiều loại hồ sơ hộ tịch như Đăng ký kết hôn, Giấy khai sinh, Giấy chứng tử,…nếu bị thất lạc thì có thể xin cấp trích lục tại Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Phòng tư pháp cấp huyện. Theo Thông tư 281/2016/TT-BTP thì mỗi bản sao sẽ phải nộp chi phí là 8.000 đồng.
6. Phí công chứng ngoài giờ, ngoài trụ sở, phí niêm yết
Phí công chứng ngoài giờ, ngoài trụ sở chưa có quy định cụ thể, hoàn toàn phụ thuộc vào từng tổ chức hành nghề công chứng, thời gian, địa điểm và thỏa thuận của các bên. Nếu có nhu cầu thực hiện công chứng ngoài giờ, tại nhà thì khách hàng cần phải thỏa thuận trước cho chủ động về nguồn kinh phí. Hiện nay, nếu khoảng cách không quá xa và việc công chứng ngoài giờ nhưng ở khung thời gian chấp nhận được thì thường phát sinh chi phí từ 200.000 đồng cho đến 2.000.000 đồng.
Với các trường hợp thừa kế cần phải niêm yết thì có thể phải trả khoản này cho bên công chứng. Hiện nay chưa có quy định cụ thể về khoản thu này nên khách hàng cũng cần phải trao đổi trước với tổ chức hành nghề công chứng.
II, THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN
Thuế thu nhập cá nhân là khoản thuế phải nộp do phát sinh thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản hoặc được nhận thừa kế, quà tặng. Với nhiều trường hợp thì thuế thu nhập cá nhân là khoản tiền lớn nhất phải chi trả khi sang tên sổ đỏ. Vì vậy, đây là khoản tiền được chú ý hàng đầu và cũng là mục tiêu để tiết giảm nhằm tối ưu hóa lợi ích về kinh tế. Cơ sở để tính thuế thu nhập cá nhân sẽ dựa vào giá trị của bất động sản và cách xác định đã được đề cập ở phần tính phí công chứng nêu trên.
1. Thuế suất thuế thu nhập cá nhân
Đối với trường hợp chuyển nhượng, mua bán thì thuế suất là 2% giá trị tài sản
Đối với trường hợp thừa kế, nhận quà tặng thì thuế suất là 10% phần giá trị tài sản vượt quá 10 triệu đồng. Ví dụ tài sản 1 tỷ đồng thì thuế thu nhập cá nhân là (1 tỷ – 10 triệu) x 10% = 99 triệu đồng.
Cách tính thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp chuyển nhượng
2. Các trường hợp được miễn thuế
Trên thực tế thì có nhiều trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi sang tên sổ đỏ. Người dân cần phải chú ý để tối ưu hóa quyền lợi của mình. Các trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân bao gồm:
– Việc chuyển nhượng, mua bán, tặng cho, thừa kế giữa vợ với chồng; cha mẹ với con (kể cả con nuôi); bố mẹ chồng, bố mẹ vợ với con dâu, con rể; ông bà với cháu; anh chị em ruột với nhau. Các trường hợp chia tài sản khi ly hôn thì cũng được miễn thuế thu nhập cá nhân. Với trường hợp này thì cần phải có các giấy tờ để chứng minh mối quan hệ như giấy khai sinh, đăng ký kết hôn,…vv
– Chuyển nhượng bất động sản duy nhất. Người chỉ có 1 bất động sản duy nhất khi chuyển nhượng cho người khác thì có thể được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu đáp ứng được 3 điều kiện:
+ Chỉ có 1 bất động sản trên lãnh thổ Việt Nam tại thời điểm chuyển nhượng.
+ Bán toàn bộ bất động sản đó
+ Đã có quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản đó ít nhất là 183 ngày.
Khi được miễn thuế thì người dân vẫn nhận được thông báo thuế nhưng trên đó đã ghi cụ thể số thuế đã được miễn. Sau này nếu như xác minh được việc kê khai không chính xác, có gian dối thì sẽ bị truy thu, nộp phạt, thậm chí có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định.
3. Một số ví dụ trong các trường hợp đặc biệt
Ví dụ 1: A có vợ là B, có em ruột là C. A và B có một căn chung cư trị giá 1 tỷ đồng muốn bán cho C. Vậy thuế thu nhập cá nhân là bao nhiêu? Trường hợp này thì phần thu nhập của A sẽ được miễn thuế nhưng phần của B thì không (chị dâu và em chồng không được miễn). Do đó, thuế thu nhập cá nhân là: (1 tỷ : 2) x2% = 10 triệu đồng.
Ví dụ 2: A có vợ là B, có em ruột là C. C có vợ là D. A và B có một căn chung cư giá 1 tỷ đồng muốn bán cho C và D. Vậy thuế thu nhập cá nhân là bao nhiêu. Trường hợp này chỉ được miễn phần thu nhập của A bán cho C còn phần B bán cho C và D cũng như phần A bán cho D không được miễn. Khi ấy, thuế thu nhập cá nhân sẽ là = (1 tỷ – 1 tỷ : 4) x2% = 15 triệu đồng (được miễn 5 triệu đồng). Nhiều bạn sẽ nói rằng sao không tính là A bán toàn bộ phần của mình cho C, B bán toàn bộ phần của mình cho D thì như vậy, được miễn toàn bộ phần của A và được miễn 10 triệu, chỉ phải nộp 10 triệu đồng. Thì trên thực tế, cơ quan thuế sẽ không áp dụng cách tính như vậy đâu.
Ví dụ 3: Vợ chồng A và B có 1 căn chung cư trị giá 1 tỷ đồng, đã sở hữu được trên 183 ngày và nay muốn bán. A thì chỉ có bất động sản duy nhất là căn chung cư này, B thì còn có 1 căn chung cư khác là tài sản riêng (mua trước khi kết hôn). Khi đó, A được miễn thuế nhưng B thì không. Và thuế thu nhập cá nhân phải chịu là (1 tỷ : 2) x 2% = 10 triệu đồng.
III. LỆ PHÍ TRƯỚC BẠ
Bên cạnh thuế thu nhập cá nhân thì lệ phí trước bạ cũng là một khoản chi phí rất đáng để quan tâm. Lệ phí trước bạ cũng được tính dựa vào giá trị tài sản. Cách tính giá trị bất động sản đã được nêu tại phần tính phí công chứng.
Cách tính lệ phí trước bạ theo quy định
Lệ phí trước bạ được tính ở mức 0,5% giá trị tài sản. Có một điểm đặc biệt rằng những trường hợp giao dịch giữa vợ với chồng; bố mẹ với con; ông bà với cháu; bố mẹ vợ, bố mẹ chồng với con dâu, con rể; anh chị em ruột với nhau vẫn được miễn lệ phí trước bạ nhưng trường hợp chuyển nhượng bất động sản duy nhất thì không được miễn lệ phí trước bạ.
Ngoài ra, cách áp dụng tính lệ phí trước bạ ở một số địa phương vẫn còn khác nhau. Tại Hà Nội thì khi trong một giao dịch, có người được miễn thuế thu nhập cá nhân, có người không được miễn thì lệ phí trước bạ vẫn được tinh đủ cho toàn bộ giá trị tài sản chứ không được miễn cho từng phần. Ví dụ: A có vợ là B, có em ruột là C. A và B có một căn chung cư trị giá 1 tỷ đồng muốn bán cho C. Vậy lệ phí trước bạ phải nộp là bao nhiêu? Trường hợp này phần của A bán cho C đáng lý phải được miễn lệ phí trước bạ nhưng vì phần của B bán cho C không được miễn nên sẽ vẫn tính toàn bộ lệ phí trước bạ chứ không được miễn một đồng nào. Lệ phí trước bạ vẫn phải nộp đủ 10 triệu (áp dụng tại Hà Nội).
IV. PHÍ THẨM ĐỊNH, LỆ PHÍ ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG, LỆ PHÍ CẤP SỔ ĐỎ MỚI, LỆ PHÍ ĐỊA CHÍNH
Các khoản phí này sẽ khác nhau đối với từng địa phương theo sự quy định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh. Đối với địa bàn Hà Nội, phí thẩm định được áp dụng ở mức 0,15% giá trị tài sản, tối thiểu là 100.000 đồng và tối đa là 5 triệu đồng. Các khoản lệ phí đăng ký biến động, cấp đổi sổ đỏ mới, địa chính thì có tổng cộng dao động trên dưới 1 triệu đồng tùy theo trường hợp.
V. CÁC LOẠI PHÍ KHÁC NHƯ ĐO ĐẠC, ĐĂNG BÁO
Với một số trường hợp phát sinh yêu cầu về tách thửa, cấp đổi sổ đỏ, chỉnh lý bản đồ địa chính thì có thể phải đo đạc lại. Tùy theo diện tích, địa điểm và từng đơn vị mà mức phí đo đạc có thể khác nhau. Thông thường thì Luật Việt Chính thấy phí đo đạc dao động từ 1-2 triệu đồng đối với các thửa đất nhỏ.
Trường hợp chuyển nhượng không có công chứng hoặc mất sổ đỏ thì còn phải đăng báo. Khoản chi phí đăng báo thì tùy vào cơ quan đăng báo. Như tại Hà Nội thì cần phải đăng trên báo Hà Nội Mới. Chi phí đăng 3 số báo cũng trên 2 triệu đồng. Người dân cần phải chủ động các khoản chi phí này.
Với các thông tin nêu trên thì hi vọng Quý khách đã có đủ cơ sở để dự trù các khoản chi phí sang tên sổ đỏ cho mình.
Ngoài ra, nếu Quý khách muốn sử dụng dịch vụ sang tên sổ đỏ trọn gói thì có thể chỉ cần bỏ ra từ 3.000.000 đồng là đã có thể được Luật Việt Chính hỗ trợ tất cả các thủ tục, bao gồm cả việc dự trù luôn các chi phí cần thiết.
Quý khách hàng chỉ cần gọi tới số 0911.111.099 (Ls Phương) hoặc 0987.062.757 (Ls. Băng) chúng tôi sẽ sẵn sàng hỗ trợ.
