MUA BÁN ĐẤT CHƯA SỔ ĐỎ QUA VI BẰNG
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng được 4 điều kiện là có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đáp ứng đủ các điều kiện trên sẽ được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng. Tuy nhiên trên thực tế ghi nhận rất nhiều trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng thửa đất lại chưa có Giấy chứng nhận. Để tránh rủi ro khi mua đất không có Giấy chứng nhận, việc mua nhà đất thông qua vi bằng ngày càng được phổ biến hơn.
Trong bài viết này, Việt Chính Luật sẽ giúp các bạn hiểu rõ hơn về vi bằng và hậu quả pháp lý của việc mua nhà đất thông qua vi bằng.
Cơ sở pháp lý
– Luật đất đai 2013;
– Nghị định 08/2020/NĐ-CP;
1. Mua bán đất không có sổ đỏ là gì?
Mua bán, chuyển nhượng là hành vi pháp lý nhằm chuyển giao, nhượng lại quyền sở hữu, quyền sử dụng hay bất kì quyền và nghĩa vụ nào khác đối với tài sản của một tổ chức, cá nhân này cho một hoặc các tổ chức, cá nhân khác.
“Sổ đỏ” là thuật ngữ gọi tắt của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài Nguyên và Môi trường ban hành trước ngày 10/12/2009. Ngoài khái niệm “sổ đỏ”, trong đời sống thường ngày chúng ta còn biết tới khái niệm “sổ hồng”. Cũng như “sổ đỏ”, “sổ hồng” cũng là một thuật ngữ gọi tắt của Giấy chứng nhận mới áp dụng chung trên phạm vi cả nước với tên gọi “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” do Bộ Tài nguyên và Môi trường cấp bắt đầu từ ngày 10/12/2009.
Như vậy, việc mua bán/chuyển nhượng đất không có sổ đỏ được hiểu là việc các cá nhân, tổ chức muốn chuyển giao, nhượng lại quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở chưa được nhà nước công nhận bằng Giấy chứng nhận cho một hoặc nhiều tổ chức, cá nhân khác.
2. Mua bán nhà đất thông qua vi bằng là gì?
Theo quy định tại Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại, vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.
Thừa phát lại là người có đủ tiêu chuẩn được Nhà nước bổ nhiệm để thực hiện tống đạt, lập vi bằng, xác minh điều kiện thi hành án dân sự, tổ chức thi hành án dân sự theo quy định của Nghị định này và pháp luật có liên quan;
Thủ tục mua bán nhà đất thông qua vi bằng
Như vậy, mua bán nhà đất thông qua vi bằng là việc bên bán và bên mua thực hiện hoạt động mua bán, chuyển nhượng nhà đất trước sự chứng kiến của Thừa phát lại, Thừa phát lại sẽ chứng kiến, ghi nhận sự thỏa thuận giữa các bên về việc giao nhận tiền, cam kết giữa các bên về việc mua bán, nội dung của cuộc trao đổi được ghi nhận dưới một văn bản là vi bằng.
3. Mua bán nhà đất thông qua vi bằng có hiệu lực pháp lý hay không?
Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”;
Như vậy, thông thường đối với trường hợp đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì việc chuyển nhượng sẽ phải thông qua việc tổ chức hành nghề công chứng xác nhận hợp đồng, giao dịch giữa các bên bằng văn bản, có sự chứng kiến của công chứng viên. Sau khi xác lập hợp đồng, giao dịch, về cơ bản quyền và nghĩa vụ của các bên đã được chuyển giao, việc sang tên trên Giấy chứng nhận chỉ là thủ tục hoàn tất và bên mua được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
Trong trường hợp không đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định, việc lập vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác. Khoản 4, 5 Điều 37, Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về các trường hợp không được lập vi bằng:
“ 4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.
5. Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật”.
Như vậy, việc lập vi bằng để mua bán nhà đất là vi phạm quy định cấm của pháp luật, do đó nội dung chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua vi bằng không có hiệu lực pháp lý. Việc lập vi bằng liên quan đến nhà đất có thể được thực hiện trong một số trường hợp sau đây và được xem là nguồn chứng cứ hợp pháp khi phát sinh tranh chấp:
– Vi bằng ghi nhận sự kiện đặt cọc;
– Vi bằng ghi nhận sự kiện giao nhận tiền;
– Vi bằng ghi nhận sự kiện bàn giao nhà, đất.
Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập.
4. Hậu quả pháp lý khi mua nhà đất thông qua vi bằng
Như phần 3 đã phân tích thì vi bằng chỉ xác nhận có sự kiện giao dịch xảy ra trên thực tế và chỉ có giá trị là bằng chứng để giải quyết khi có tranh chấp xảy ra mà không có giá trị pháp lý về việc xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Do vậy, mua nhà đất vi bằng vi bằng sẽ không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất. Đồng nghĩa, việc mua nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng sẽ không được cấp sổ đỏ.
5. Thủ tục mua bán đất thông qua vi bằng
Mặc dù về mặt pháp lý việc mua bán nhà đất thông qua lập vi bằng tiềm tàng nhiều rủi ro, nhưng trong những trường hợp không thể công chứng mua bán như thông thường thì lập vi bằng sẽ mang lại giá trị lớn về mặt pháp lý lớn về mặt chứng cứ.
Thủ tục mua bán đất thông qua vi bằng
– Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu khách hàng.
Khách hàng đến các văn phòng thừa phát lại sẽ được tư vấn về một số quy định của pháp luật liên quan đến vi bằng mua đất. Khách hàng điền nội dung yêu cầu lập vi bằng vào Phiếu yêu cầu lập vi bằng (theo mẫu). Thư ký nghiệp vụ có trách nhiệm kiểm tra tính hợp pháp của nội dung yêu cầu lập vi bằng và trình Thừa phát lại quyết định. Nếu yêu cầu của bạn không thuộc các trường hợp không được lập vi bằng thì sẽ được tiếp tục điền vào mẫu cung cấp thông tin cần thiết liên quan đến việc lập vi bằng.
– Bước 2: Thỏa thuận lập vi bằng.
Khách hàng và Văn phòng Thừa phát lại sẽ tiến hành ký kết hợp đồng dịch vụ với một số nội dung cơ bản như: Nội dung cần lập vi bằng, thời gian, địa điểm lập vi bằng, chi phí lập vi bằng, điều khoản chấm dứt hoặc tạm dừng thực hiện hợp đồng.
– Bước 3: Tiến hành lập vi bằng.
Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến sự kiện, hành vi được yêu cầu lập vi bằng cũng như thực hiện các hoạt động như đo đạc, quay phim, chụp ảnh…. Để thể hiện tính khách quan, trung thực trong vi bằng mua bán đất. Vi bằng được đóng số theo thứ tự thời gian, ghi vào sổ theo dõi vi bằng và được lập thành 03 bản chính, bên Thừa phát lại và bên yêu cầu mỗi người giữ một bản, một bản được gửi cho sở tư pháp để thực hiện thủ tục đăng ký vi bằng. Thời gian cho thủ tục lập vi bằng mua bán đất thường không mất nhiều thời gian, các bên có thể nhận được vi bằng trong ngày.
Hình ảnh vi bằng
6. Mẫu vi bằng mới nhất năm 2023
Tải về: Mẫu vi bằng chuyển nhượng
|
VĂN PHÒNG THỪA PHÁT LẠI Đ/c: …………….. |
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM …………., ngày ….. tháng ….. năm 2023
|
VI BẰNG
Vào hồi 09 giờ 30 phút, ngày …. tháng ….. năm 2023 tại địa chỉ: ……………
Chúng tôi gồm:
Văn phòng Thừa phát lại ……………..:
Ông …………………………………….. – Chức vụ: Thừa phát lại
Người yêu cầu lập Vi bằng:
Bà………………, sinh năm: …………; CCCD số: ………….. do Cục Cảnh sát QLHC về TTXH cấp ngày ………….; HKTT tại: ………………
Người tham gia:
Ông ………………, sinh năm: ……………; CCCD số: …………… do Cục Cảnh sát QLHC về TTXH cấp ngày …………..; HKTT tại: ………………
Căn cứ yêu cầu của bà …………………..
Lập Vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi: Cuộc trao đổi, thỏa thuận giữa bà ……………
Sự kiện, hành vi được lập Vi bằng:
Vào ngày, giờ và địa điểm nêu trên, Thừa phát lại thuộc Văn phòng Thừa phát lại …………….. đã chứng kiến và ghi nhận cuộc trao đổi, thỏa thuận giữa bà ………………..với nội dung như sau:
Tại cuộc trao đổi, bà ……….. đưa cho ông …………..“Văn bản thoả thuận và cam kết” ngày ……………..và nói:
Đây là văn bản mà hai Bên chúng ta đã cùng nhau trao đổi, thống nhất lập ngày …………….. Tôi cam đoan việc lập và ký “Văn bản thỏa thuận và cam kết” ngày ……………. giữa hai Bên chúng ta là có thật và hoàn toàn tự nguyện, không ai bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép, không nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Bên thứ ba. Tôi cam kết thực hiện đúng và đầy đủ theo các nội dung thỏa thuận trong “Văn bản thỏa thuận và cam kết” này. Yêu cầu ông cũng nghiêm túc thực hiện những nội dung đã thỏa thuận trong văn bản này.
Ông …………….. nói:
Đây đúng là văn bản mà hai Bên chúng ta đã trao đổi và thống nhất lập ngày …………….. Tôi cũng cam đoan việc lập và ký “Văn bản thỏa thuận và cam kết” ngày ……………. giữa hai Bên chúng ta là có thật và hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị đe dọa, cưỡng ép, không nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Bên thứ ba. Tôi cam kết sẽ thực hiện đúng và đầy đủ những nội dung đã thống nhất trong “Văn bản thỏa thuận và cam kết” này.
Những người tham gia cam kết tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về những nội dung được hai Bên tự lập và ký tại “Văn bản thoả thuận và cam kết” ngày ……………..
Việc ghi nhận kết thúc vào hồi 10 giờ 10 phút cùng ngày.
Trong khi thực hiện việc xác lập Vi bằng này, những người có mặt cam kết trong trạng thái hoàn toàn minh mẫn, sáng suốt, tự nguyện, không ai bị đe dọa, ép buộc. Đồng thời những thông tin về tài sản và nhân thân ghi trong Vi bằng này là đúng sự thật.
Các Bên tham gia việc xác lập Vi bằng cam kết đã hiểu rõ, tự chịu trách nhiệm về tính xác thực của hành vi và các văn bản giấy tờ liên quan, không yêu cầu Thừa phát lại thẩm tra hay xác minh.
Thừa phát lại cam kết ghi nhận trung thực, khách quan sự kiện, hành vi nêu trên trong Vi bằng này.
Thừa phát lại giải thích cho người yêu cầu lập Vi bằng và người tham gia về giá trị pháp lý của Vi bằng. Vi bằng này không thay thế văn bản công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Kèm theo Vi bằng này là các tài liệu, văn bản, giấy tờ sau:
– Hình ảnh lưu kèm Vi bằng;
– “Văn bản thoả thuận và cam kết” ngày ……………. (bản chính do Người yêu cầu lập Vi bằng cung cấp và yêu cầu lưu kèm Vi bằng);
Vi bằng này được đăng ký tại Sở Tư pháp thành phố Hà Nội và có giá trị chứng cứ.
Vi bằng này gồm 03 (ba) trang, 03 (ba) tờ, được lập thành 04 (bốn) bản chính, có giá trị pháp lý như nhau; 01 (một) bản chính đăng ký tại Sở Tư Pháp thành phố Hà Nội; 01 (một) bản chính giao cho Người yêu cầu lập Vi bằng; 01 (một) bản chính giao cho Người tham gia; 01 (một) bản chính lưu trữ tại Văn phòng Thừa phát lại ……………. theo quy định của pháp luật về chế độ lưu trữ văn bản. Vi bằng đã đọc lại cho mọi người nghe và nhất trí ký tên./.
THỪA PHÁT LẠI
| NGƯỜI YÊU CẦU LẬP VI BẰNG | NGƯỜI THAM GIA |
Trên đây là những nội dung tư vấn của Luật Việt Chính. Hi vọng rằng bạn có thể nắm được những thông tin đầy đủ nhất về thủ tục mua nhà đất không có sổ đỏ qua vi bằng. Do tính chất phức tạp của hồ sơ đất đai, để tiết kiệm chi phí cũng như thời gian, Quý khách hành có thể sử dụng dịch vụ xin tư vấn mua nhà đất không có sổ đỏ của Luật Việt Chính. Để sử dụng dịch vụ, Quý khách có thể liên hệ theo thông tin dưới đây:
- Gọi điện tới số điện thoại 0368.668.629 (Ls Phương) hoặc 0987.062.757 (Ls Băng) để trình bày nội dung vụ việc và nhận được tham vấn trực tiếp từ các Luật sư giàu kinh nghiệm
- Tư vấn pháp luật qua email: luatvietchinh@gmail.com
- Tư vấn pháp luật qua facebook: Luật Việt Chính
- Tư vấn pháp luật thông qua zalo: 0911.111.099
- Chúng tôi có thể trả lời tin nhắn trên website này.
