VỢ CHỒNG PHÂN CHIA TÀI SẢN CHUNG LÀ NHÀ Ở XÃ HỘI CÓ PHẢI ĐÓNG TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT?
Câu hỏi: Tôi và vợ có mua một căn chung cư là nhà ở xã hội vào năm 2014. Đến năm 2019, căn hộ nhà tôi đã được cấp sổ đứng tên hai vợ chồng. Nay chúng tôi có nhu cầu phân chia tài sản, toàn bộ phần tài sản của tôi trong căn nhà sẽ được chuyển cho vợ. Vậy trường hợp này vợ chồng tôi có phải đóng tiền sử dụng đất không thưa Luật sư.
Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật Việt Chính, với câu hỏi của bạn đội ngũ Luật Sư của chúng tôi xin tư vấn như sau:
Căn cứ pháp lý:
– Luật Nhà ở năm 2015;
– Nghị định 100/2015/NĐ-CP;
– Thông tư 139/2016/TT-BTC;
1. Nhà ở xã hội là gì?
Theo quy định tại Khoản 7, Điều 3 Luật Nhà ở năm 2015, “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này”.
Có thể thấy trong những năm gần đây, khi mà các căn hộ chung cư thương mại tăng giá phi mã thì phân khúc nhà ở xã hội luôn thu hút được sự quan tâm của đông đảo người dân. Lý do là bởi mức giá nhà ở xã hội thấp, phù hợp với nhu cầu và thu nhập của phần lớn người lao động, thậm chí cùng một khu vực, mức giá có thể thấp hơn tới 1/3-1/4 giá trị so với chung cư thông thường. Việc nhà ở xã hội có mức giá hấp dẫn như vậy là bởi có sự hỗ trợ của nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở, nhằm đảm bảo an sinh xã hội.
Vậy, những đối tượng nào được mua nhà ở xã hội?
Căn cứ Điều 49 Luật Nhà Ở, các đối tượng được mua nhà ở xã hội bao gồm:
– Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
– Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
– Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
– Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;
– Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;
– Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật này;
– Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
Những đối tượng trên, nếu đáp ứng các điều kiện sau đây thì sẽ được mua nhà ở xã hội:
– Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực;
– Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này;
– Thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ;
Tìm hiểu thêm: Điều kiện, thủ tục chuyển nhượng nhà ở xã hội
2. Quy định về chuyển nhượng nhà ở xã hội
Theo quy định tại Điều 29, Nghị định 100/2015/NĐ-CP, việc mua bán/ chuyển nhượng nhà ở xã hội phải được tuận thủ theo quy định của pháp luât. So với việc mua bán/chuyển nhượng nhà ở thương mại, thì việc mua bán/chuyển nhượng nhà ở xã hội chặt chẽ hơn rất nhiều. Cụ thể:
– Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua; chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
– Kể từ thời điểm người mua, thuê mua nhà ở xã hội được phép bán nhà ở xã hội cho các đối tượng có nhu cầu thì ngoài các khoản phải nộp khi thực hiện bán nhà ở theo quy định của pháp luật, bên bán căn hộ nhà chung cư phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó; trường hợp bán nhà ở xã hội thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất, tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán nhà ở.
Trường hợp người mua, thuê mua nhà ở xã hội bán lại nhà ở xã hội là căn hộ chung cư thì phải nộp tiền sử dụng đất như sau:
|
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x S x Giá đất x Hệ số phân bổ tiền sử dụng đất cho căn hộ Trong đó: + Giá đất: Giá đất để tính tiền sử dụng đất được xác định theo giá đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm người mua, thuê mua bán lại nhà ở xã hội + S là diện tích đất của tòa chung cư cần được xác định tiền sử dụng đất. + Hệ số phân bổ để xác định tiền sử dụng đất trong trường hợp bán nhà ở xã hội là căn hộ chung cư được xác định như sau. Hệ số phân bổ = Diện tích căn hộ bán/Tổng diện tích sàn tòa nhà |
– Trong thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở xã hội, nếu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu bán lại nhà ở xã hội thì chỉ được bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư) hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở, với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
3. Vợ chồng thỏa thuận phân chia tài sản là nhà ở xã hội có phải nộp tiền sử dụng đất hay không?
a. Thỏa thuận phân chia tài sản vợ chồng là gì?
Điều 38 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định: “Trong thời kỳ hôn nhân, vợ chồng có quyền thỏa thuận chia một phần hoặc toàn bộ tài sản chung”.
Ngoài ra, Điều 59 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định về nguyên tắc giải quyết tài sản khi vợ chồng ly hôn được thực hiện như sau: “Vợ chồng khi ly hôn có quyền tự thỏa thuận với nhau về toàn bộ các vấn đề, trong đó có cả việc phân chia tài sản”.
Như vậy, thỏa thuận phân chia tài sản vợ chồng được thực hiện trong thời kì hôn nhân hoặc có thể sau thời kì hôn nhân, là thỏa thuận tự nguyện giữa hai vợ chồng về việc phân chia tài sản, việc phân chia này có thể bao gồm toàn bộ tài sản chung hoặc một phần tài sản chung.
b. Thỏa thuận phân chia tài sản là nhà ở xã hội có phải nộp tiền sử dụng đất hay không?
Như phần trên đã phân tích, pháp luật hiện hành chỉ quy định về việc chuyển nhượng nhà ở xã hội cho các đối tượng khác thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất nếu thời gian sử dụng nhà ở xã hội được trên 05 năm.
Trường hợp vợ chồng phân chia tài sản chung không phải là chuyển nhượng cho các đối tượng khác, bởi cả hai vợ chồng đều là người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở xã hội, do đó họ có quyền được phân chia, định đoạt quyền lợi của mình trong khối tài sản chung mà không cần phải nộp 50% tiền sử dụng đất như trường hợp chuyển nhượng/mua bán thông thường.
Thỏa thuận phân chia tài sản vợ chồng là nhà ở xã hội có phải nộp tiền sử dụng đất không?
c. Vợ chồng phân chia tài sản chung là nhà ở xã hội có phải nộp thuế Thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ hay không?
Theo quy định tại Điều 4 Luật Thuế Thu nhập cá nhân năm 2007 được cụ thể tại Điểm a, Khoản 1, Điều 3: Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.
Trường hợp bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Theo quy định tại Điều 5, Thông tư 13/2022/TT-BTC hướng dẫn nghị định 10/2022, một trong các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ, trong đó bao gồm: “Tài sản đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng chung của hộ gia đình hoặc của các thành viên gia đình khi phân chia tài sản đó theo quy định của pháp luật cho các thành viên gia đình đăng ký lại; Tài sản hợp nhất của vợ chồng sau khi kết hôn; Tài sản phân chia cho vợ, chồng khi ly hôn theo bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án”.
Như vậy, trường hợp vợ chồng phân chia tài sản là nhà ở xã hội trong thời kì hôn nhân hoặc sau thời kì hôn nhân đều thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
Tìm hiểu thêm: Các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân;
d. Sang tên sổ đỏ cho vợ/chồng trường hợp phân chia tài sản là nhà ở xã hội phải nộp những phí, lệ phí nào?
Trường hợp phân chia tài sản là nhà ở xã hội của vợ chồng trong và sau thời kì hôn nhân được miễn thuế sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Vậy khi sang tên sổ đỏ trong trường hợp này có cần phải đóng những lệ phí và phí nào?
– Phí công chứng:
| Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch | Mức thu
(đồng/trường hợp) |
|
| 1 | Dưới 50 triệu đồng | 50 nghìn |
| 2 | Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng | 100 nghìn |
| 3 | Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng | 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
| 4 | Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng | 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng |
| 5 | Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng | 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng |
| 6 | Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng | 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng |
| 7 | Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng | 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng. |
| 8 | Trên 100 tỷ đồng | 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp). |
– Phí thẩm định: Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp (giao động từ vài trăm nghìn đến không quá 5 triệu đồng).
– Phí cấp đổi sổ: bao gồm, phí trích lục bản đồ, địa chính; chứng nhận biến động,…Phí cấp đổi sổ cũng thay đổi tùy vào điều kiện cụ thể của từng địa phương, giao động từ khoảng 120.000đ đến 990.000 đồng.
4. Mẫu văn bản thỏa thuận phân chia tài sản là nhà ở xã hội của vợ chồng
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
—–***—–
VĂN BẢN THỎA THUẬN PHÂN CHIA TÀI SẢN CHUNG CỦA VỢ CHỒNG
Hôm nay, trước mặt công chứng viên ………………….:
Ông ……………, sinh năm ……., CCCD số ………………. do ………………………… cấp ngày ………………
Cùng vợ là bà ……………………, sinh năm ……….., CCCD số ………………………… do …………………….. cấp ngày …………………..
Cả hai cùng đăng ký hộ khẩu thường trú tại: …………………………..
Là vợ chồng theo Giấy chứng nhận kết hôn số …………….., quyển số …….., đăng ký tại …………………
Trong thời kỳ hôn nhân, chúng tôi có một khối tài sản chung như sau:
ĐIỀU 1: TÀI SẢN PHÂN CHIA
Toàn bộ căn hộ đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số {…}, vào sổ cấp GCN số: {…}, do {…} cấp ngày {…} mang tên {…}. Cụ thể như sau:
1. Thửa đất:
a. Thửa đất số: {…}; – Tờ bản đồ số: {…}
b. Địa chỉ: {…}
c. Diện tích: {…}m2 ({…} mét vuông).
d. Hình thức sử dụng: Riêng: {…}m2, Chung: {…}m2
đ. Mục đích sử dụng: Đất ở đô thị.
e. Thời hạn sử dụng: Lâu dài.
g. Nguồn gốc sử dụng: Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất như Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (mua nhà theo Nghị định 61/CP của Chính phủ).
2. Nhà ở:
a. Loại nhà ở: Căn hộ chung cư số {…}.
b. Tên nhà chung cư: Tòa nhà {…}.
c. Diện tích sàn: {…}m2 ({…} mét vuông).
d. Hình thức sở hữu: Sở hữu riêng
đ. Thời hạn sở hữu: -/-
e. Hạng mục được sở hữu chung ngoài căn hộ: -/-
3. Các chi tiết về: Công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm: -/-.
Ghi chú:
– Số tờ, số thửa và sơ đồ sẽ điều chỉnh khi có bản đồ địa chính chính quy.
Nay, bằng văn bản này, chúng tôi thống nhất phân chia khối tài sản nêu trên như sau:
ĐIỀU 2: NỘI DUNG PHÂN CHIA
Kể từ thời điểm ký bản thỏa thuận này, chúng tôi công nhận và thống nhất phân chia toàn bộ quyền sở hữu căn hộ có thông tin nêu trên cho ông/bà ……………… Ông/bà …………………… được toàn quyền thực hiện thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được kê khai và nộp tất cả các loại thuế, phí, lệ phí có liên quan, thực hiện các thủ tục có liên quan và được đứng tên trên Giấy chứng nhận do cơ quan có thẩm quyền cấp.
Chúng tôi tự nguyện thực hiện thoả thuận này nhằm để thực hiện mục đích kinh doanh riêng và tự chịu trách nhiệm riêng rẽ với các nghĩa vụ dân sự, vật chất khác mà mỗi bên sẽ có trong quá trình kinh doanh riêng sau này. Trên cơ sở phân chia tài sản chung này, chúng tôi sẽ cam kết tự chịu trách nhiệm dân sự, vật chất bằng chính tài sản riêng sau khi phân chia tại văn bản này.
ĐIỀU 3: CAM ĐOAN CỦA HAI BÊN
Hai chúng tôi chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây :
– Việc thỏa thuận phân chia tài sản chung được thực hiện theo đúng ý chí của chúng tôi và không trái pháp luật;
– Tài sản được phân chia thuộc sở hữu hợp pháp của chúng tôi, không bị tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng, không bị hạn chế quyền bởi bên thứ ba, không bị ngăn chặn chuyển dịch bởi các quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Những thông tin về tài sản là đúng sự thật;
– Việc thỏa thuận phân chia tài sản chung nêu trên không nhằm trốn tránh bất kỳ nghĩa vụ tài sản nào của chúng tôi;
– Những thông tin về nhân thân trong Thỏa thuận này là đúng sự thật;
– Thỏa thuận được lập hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, ép buộc;
– Thực hiện đúng và đầy đủ nội dung thỏa thuận nêu trên;
ĐIỀU 4: ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG
– Chúng tôi công nhận đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc thỏa thuận này;
– Mọi sửa đổi, bổ sung hoặc huỷ bỏ văn bản thỏa thuận chia tài sản chung của chúng tôi chỉ có giá trị khi được lập thành văn bản, do các bên ký tên, có chứng nhận của văn phòng công chứng và trước khi đăng ký quyền sở hữu;
– Chúng tôi đã tự đọc văn bản thỏa thuận chia tài sản chung vợ chồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong văn bản và cùng ký tên để làm bằng chứng.
Người chồng Người vợ
Trên đây là bài viết về các quy định pháp luật liên quan đến phân chia tài sản vợ chồng trong trường hợp tài sản là nhà ở xã hội. Nếu bạn còn vướng mắc hoặc muốn được hỗ trợ tư vấn, vui lòng kết nối đến tổng đài tư vấn của chúng tôi. Hỗ trợ dịch vụ qua các đầu số hotline 0987.062.757 – 0911.111.099.
