THỦ TỤC MUA BÁN ĐẤT CHƯA CÓ SỔ ĐỎ
Trong khi dân số ngày càng tăng cao thì đất đai lại là một nguồn tài nguyên có hạn, điều đó đã phần nào làm cho việc sở hữu Quyền sử dụng đất của mỗi người dân trở lên khó khăn. Đặc biệt là ở những thành phố lớn thì để có một thửa đất cho gia đình sinh sống, học tập và làm việc đã là ước mơ phấn đấu của không biết bao nhiêu gia đình. Từ thực trạng giá đất quá đắt đỏ trong khi thu nhập của người dân lại có hạn, đã có nhiều người chọn giải pháp đó là mua nhà, đất nhưng thửa đất, nhà đó chưa được cấp sổ đỏ. Vậy việc mua bán nhà, đất chưa có sổ đỏ có thực hiện được không, và thủ tục pháp lý ra sao?
Bài viết sau đây của Việt Chính Luật sẽ giúp bạn đọc giải đáp những thắc mắc trên để có những lựa chọn phù hợp.
CƠ SỞ PHÁP LÝ
– Luật đất đai năm 2013;
– Nghị định 01/2017/NĐ-CP;
– Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;
1. Mua bán đất không có sổ đỏ là gì?
Mua bán, chuyển nhượng là hành vi pháp lý nhằm chuyển giao, nhượng lại quyền sở hữu, quyền sử dụng hay bất kì quyền và nghĩa vụ nào khác đối với tài sản của một tổ chức, cá nhân này cho một hoặc các tổ chức, cá nhân khác.
“Sổ đỏ” là thuật ngữ gọi tắt của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài Nguyên và Môi trường ban hành trước ngày 10/12/2009. Ngoài khái niệm “sổ đỏ”, trong đời sống thường ngày chúng ta còn biết tới khái niệm “sổ hồng”. Cũng như “sổ đỏ”, “sổ hồng” cũng là một thuật ngữ gọi tắt của Giấy chứng nhận mới áp dụng chung trên phạm vi cả nước với tên gọi “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” do Bộ Tài nguyên và Môi trường cấp bắt đầu từ ngày 10/12/2009.
Như vậy, việc mua bán/chuyển nhượng đất không có sổ đỏ được hiểu là việc các cá nhân, tổ chức muốn chuyển giao, nhượng lại quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở chưa được nhà nước công nhận bằng Giấy chứng nhận cho một hoặc nhiều tổ chức, cá nhân khác.
Thủ tục mua bán đất không có sổ đỏ
2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ theo quy định của pháp luật tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện như sau:
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp có quy định khác tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013.
– Đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Như vậy, về mặt nguyên tắc, hiện nay khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải có sổ đỏ và việc chuyển nhượng chỉ được pháp luật công nhận khi đáp ứng đủ 04 điều kiện trên.
3. Hướng xử lý khi mua đất không có sổ đỏ
Việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được cấp sổ đỏ có rất nhiều rủi ro tiềm tàng cho người sử dụng đất. Vì chưa được pháp luật công nhận về quyền sử dụng đất nên khi mua bán, chuyển nhượng đất không có sổ đỏ sẽ không thể được thực hiện theo quy trình, thủ tục thông thường.
Tuy nhiên, cần phải xác định rằng, có 02 trường hợp đất không có sổ đỏ. Trường hợp 1: Đất không có đủ điều kiện cấp sổ đỏ;
Trường hợp 2: Đất có đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng chưa thực hiện việc cấp sổ đỏ. Trong trường hợp này, để đảm bảo pháp lý cũng như tránh được rủi ro trong quá trình mua bán, chuyển nhượng, người sử dụng đất nên thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu, sau khi nhận được Giấy chứng nhận thì tiếp tục thực hiện thủ tục mua bán, chuyển nhượng.
Quy trình chuyển nhượng đất không có sổ đỏ
Bước 1: Xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm có:
– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;
– Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;
– Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ;
Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc địa điểm theo nhu cầu đối với những địa phương mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã ban hành quy chế tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ, giải quyết và trả kết quả giải quyết thủ tục.
Tìm hiểu thêm:
Bước 2: Chuẩn bị và thực hiện thủ tục công chứng
Sau khi người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận, lúc này có thể mua bán, chuyển nhượng theo thủ tục thông thường.
Hồ sơ công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm có:
+ Sổ đỏ
+ Căn cước công dân gắn chíp của vợ chồng 2 bên (nếu không có thì có thể sử dụng giấy tờ tùy thân khác kèm theo Xác nhận nơi cư trú do Công an cấp)
+ Đăng ký kết hôn của 2 bên (trường hợp độc thân hoặc tài sản riêng thì cần có căn cứ chứng minh)
Tìm hiểu thêm: https://luatvietchinh.com/sang-ten-so-do-het-bao-nhieu-tien/
Bước 3: Sang tên sổ đỏ
Hợp đồng công chứng có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng nhưng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở chỉ được chuyển giao sau khi hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên với thẩm quyền giải quyết thuộc về Văn phòng đăng ký đất đai. Hiện nay mỗi tỉnh, thành phố có một Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường. Văn phòng đăng ký đất đai đó lại có các chi nhánh được đặt tại mỗi quận, huyện, thành phố hoặc tại một nhóm các đơn vị hành chính cấp huyện. Tùy vào địa phương mà thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ đối với mỗi trường hợp sẽ thuộc về Văn phòng đăng ký đất đai hoặc các chi nhánh.
Hồ sơ sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm có:
+ Sổ đỏ;
+ Hợp đồng chuyển nhượng công chứng;
+ Giấy tờ tùy thân của 2 bên: căn cước công dân, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (trường hợp một trong hai bên độc thân), đăng kí kết hôn (trường hợp đã đăng kí kết hôn);
+ Bộ tờ khai sang tên: Đơn đăng kí biến động, tờ khai sử dụng đất phi nông nghiệp, tờ khai thuế thu nhập cá nhân, tờ khai lệ phí trước bạ, sơ đồ vị trí thửa đất.
+ Văn bản ủy quyền: trong trường hợp ủy quyền cho tổ chức/cá nhân khác thực hiện thủ tục;
+ Giấy tờ khác tùy thuộc vào tình trạng pháp lý của mỗi hồ sơ;
Tìm hiểu thêm: https://luatvietchinh.com/dich-vu-sang-ten-so-do-tron-goi-tai-ha-noi-nam-2023/
Bước 4: Nộp thuế, phí và nhận sổ đỏ
Dù đã thực hiện việc nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ tại bộ phận 1 cửa của Văn phòng đăng ký đất đai (hoặc chi nhánh) nhưng khi giải quyết các vướng mắc về thuế và nhận thông báo thuế thì lại thực hiện tại Chi cục thuế nơi có đất. Sau khi nhận thông báo thuế thì công dân sẽ nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tiền phạt (nếu có) tại Ngân hàng được chỉ định.
Nộp xong các khoản chi phí trên thì công dân tới Văn phòng đăng ký đất đai và nộp các khoản tiền khác như phí thẩm định, lệ phí địa chính, phí đăng ký biến động, lệ phí cấp đổi sổ đỏ, tiền phạt (nếu có).
Ngay sau khi nộp xong các khoản tiền nêu trên thì công dân có thể nhận sổ đỏ. Khi nhận sổ đỏ thì phải kiểm tra thông tin thật kỹ lưỡng, nếu có gì sai sót thì phải yêu cầu đính chính ngay để đỡ mất thời gian, công sức và chi phí.
4. Các cách giảm thiểu tối đa rủi ro khi mua đất, nhà không có sổ đỏ
Việc mua/chuyển nhượng đất nhà không có sổ đỏ tiềm tàng rất nhiều nguy cơ tranh chấp, do đó để giảm thiểu rủi ro khi mua đất, nhà không có sổ đỏ, Quý khách hàng có thể liên hệ với tổ chức Thừa phát lại lập vi bằng để ghi nhận sự việc giao nhận tiền nhằm mục đích mua bán, chuyển nhượng.
Theo quy định tại Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại, vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập.
Như vậy, để tránh rủi ro sau này, khi giao nhận tiền, các bên có thể yêu cầu Thừa phát lại – người có đủ tiêu chuẩn được Nhà nước bổ nhiệm để thực hiện tống đạt, lập vi bằng, xác minh điều kiện thi hành án dân sự, tổ chức thi hành án dân sự lập vi bằng để ghi nhận lại sự kiện giao nhận này. Việc lập vi bằng được coi là chứng cứ có giá trị để khi có tranh chấp, các cơ quan tố tụng sẽ căn cứ những chứng cứ trong đó có vi bằng để đưa ra phán quyết.
Mẫu vi bằng mới nhất
Tìm hiểu thêm: Mẫu vi bằng mới nhất năm 2023;
Ngoài ra, các bên có thể tự lập và kí hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay (tức không có sự chứng kiến của tổ chức hành nghề công chứng). Nội dung của hợp đồng gồm thông tin cơ bản sau:
– Đối tượng của hợp đồng;
– Số lượng, chất lượng;
– Giá, phương thức thanh toán;
– Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;
– Quyền, nghĩa vụ của các bên;
– Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
– Phương thức giải quyết tranh chấp.
Đây là một cách giải quyết nhanh gọn, tuy nhiên giá trị pháp lý không cao, bởi việc kí kết là do các bên hoàn toàn chịu trách nhiệm từ nội dung đến hình thức, không qua sự chứng kiến, xác nhận của cơ quan, hoặc tổ chức nào, khi xảy ra tranh chấp, việc chấp nhận tính hợp pháp của chứng cứ này còn tùy thuộc vào nhận định của Tòa án vì vậy mà rủi ro rất cao.
Cũng cần lưu ý rằng, 02 cách giúp giảm thiểu tối đa rủi ro khi mua, chuyển nhượng nhà, đất không có sổ đỏ, tuy nhiên để đảm bảo tính pháp lý và thuận tiện cho việc chuyển nhượng sau này, Quý khách hàng nên thực hiện song song đồng thời cả 2 công việc, lập vi bằng hoặc kí hợp đồng mua bán viết tay, sau đó nhanh chóng yêu cầu chủ sử dụng đất (bên bán) thực hiện thủ tục cấp sổ lần đầu để làm hồ sơ công chứng chuyển nhượng, sang tên quyền sử dụng đất theo thủ tục thông thường.
Trên đây là những nội dung tư vấn của Luật Việt Chính. Hi vọng rằng bạn có thể nắm được những thông tin đầy đủ nhất về thủ tục mua nhà đất không có sổ đỏ. Do tính chất phức tạp của hồ sơ đất đai, để tiết kiệm chi phí cũng như thời gian, Quý khách hành có thể sử dụng dịch vụ xin tư vấn mua nhà đất không có sổ đỏ của Luật Việt Chính. Để sử dụng dịch vụ, Quý khách có thể liên hệ theo thông tin dưới đây:
- Gọi điện tới số điện thoại 0368.668.629 (Ls Phương) hoặc 0987.062.757 (Ls Băng) để trình bày nội dung vụ việc và nhận được tham vấn trực tiếp từ các Luật sư giàu kinh nghiệm
- Tư vấn pháp luật qua email: luatvietchinh@gmail.com
- Tư vấn pháp luật qua facebook: Luật Việt Chính
- Tư vấn pháp luật thông qua zalo: 0911.111.099
- Chúng tôi có thể trả lời tin nhắn trên website này.
