HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC CÓ CẦN CÔNG CHỨNG HAY KHÔNG?
Câu hỏi: Tôi đang muốn mua một căn hộ chung cư, trước khi hai bên kí hợp đồng mua bán căn hộ, tôi có đặt cọc trước 100 triệu để giữ chỗ, sau khi kí hợp đồng mua bán, số tiền đặt cọc sẽ được chuyển thành tiền mua căn hộ. Việc đặt cọc được kí thành hợp đồng nhưng không có công chứng, tôi rất lo ngại về vấn đề này. Vì vậy, tôi xin hỏi quý Luật sư về rủi ro của việc đặt cọc không có công chứng, và giả sử tôi vẫn muốn công chứng thì có thể thực hiện được không?
Trả lời:
Với câu hỏi của bạn, Việt Chính Luật trả lời như sau:
1. Hợp đồng đặt cọc là gì, hậu quả pháp lý của Hợp đồng đặt cọc?
“Đặt cọc” là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
“Hợp đồng đặt cọc” là văn bản ghi nhận sự việc đặt cọc giữa bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc, nội dung của Hợp đồng đặt cọc thông thường gồm có:
+ Thông tin bên đặt cọc, bên nhận đặt cọc;
+ Thời gian, địa điểm nhận đặt cọc;
+ Số tiền đặt cọc; phương thức thanh toán;
+ Quyền và nghĩa vụ của bên đặt cọc, bên nhận đặt cọc;
+ Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng đặt cọc của các bên;
+ Phương thức giải quyết tranh chấp;
Sau khi kí hợp đồng đặt cọc, sẽ có các trường hợp sau đây xảy ra:
Trường hợp 1: Trường hợp hợp đồng được giao kết thì:
– Tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc
– Tài sản đặt cọc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền
Trường hợp 2: Trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng khi hết thời gian đặt cọc thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.
Trường hợp 3: Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng khi hết thời gian đặt cọc thì:
– Bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc
– Trả một số tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc
Ngoài ra, nếu hai bên có thỏa thuận khác thì khi hợp đồng đặt cọc không thực hiện được, hai bên phải thực hiện theo thỏa thuận khác đó.
Tìm hiểu thêm: Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai
Hợp đồng đặt cọc có cần công chứng không?
2. Hợp đồng đặt cọc cần công chứng không?
Theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở 2014, các loại hợp đồng về nhà ở sau phải được công chứng, chứng thực: Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng; văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
Điều 167 Luật Đất đai 2014 được hưởng dẫn bởi Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng để thực hiện các quyền của người sử dụng đất được quy định như sau:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực
….
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự”.
Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, việc công chứng hợp đồng đặt cọc để mua bán căn hộ chung cư là không bắt buộc. Khi đó, hợp đồng đặt cọc có hiệu lực khi các bên xác lập hợp đồng đặt cọc.
Tuy nhiên, mặc dù pháp luật không bắt buộc phải công chứng Hợp đồng đặt cọc, nhưng để đảm bảo tính pháp lý, tránh được những rủi ro khi đặt cọc, đặc biệt là khi đặt cọc một khoản tiền lớn, thì các bên vẫn có thể chủ động liên hệ với các tổ chức hành nghề công chứng để công chứng hợp đồng. Lúc này, hợp đồng đặt cọc sẽ có hiệu lực từ ngày công chứng viên kí và đóng dấu.
Việc hợp đồng đặt cọc được công chứng sẽ có giá trị pháp lý cao, là căn cứ có giá trị là chứng cứ trước Tòa án mà không cần phải chứng minh, từ đó sẽ tiết kiệm thời gian giải quyết tranh chấp. Ngoài ra, đối với một số tỉnh thành có phần mềm tra cứu công chứng, khi đã thực hiện công chứng hợp đồng đặt cọc, giao dịch sẽ được hiện lên phần mềm tra cứu. Bên nhận cọc (bên bán) sẽ không thể kí hợp đồng đặt cọc khác hoặc giao dịch mua ban nào khác liên quan đến Căn hộ đang được đặt cọc nếu không thực hiện thủ tục hủy hoặc chấm dứt Hợp đồng đặt cọc cũ. Do vậy sẽ tránh được những rủi ro cho bên đặt cọc.
Tìm hiểu thêm: Mẫu biên bản giao nhận tiền mua nhà đất
3. Những lưu ý khi đặt cọc mua bán nhà
Thứ nhất, kiểm tra tính pháp lý căn nhà: Kiểm tra giấy tờ pháp lý như giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở để biết căn nhà có đang bị tranh chấp hay bị kê biên thi hành án, bị thế chấp hoặc đang chấp hành quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền hay không hoặc căn nhà có đang nợ nghĩa vụ tài chính nào với nhà nước hay không.
Sau đó, người mua nên có thể liên hệ đến Văn phòng công chứng địa phương nơi có đất để kiểm tra tinh trạng pháp lý của căn nhà, cẩn thận hơn nữa bạn trực tiếp Ủy ban nhân dân địa phương hoặc Văn phòng đăng kí đất đai để yêu cầu cung cấp thông tin tương tự rồi đối chiếu thông tin từ hai nguồn xem có khớp nhau hay không.
Lưu ý khi kí kết hợp đồng đặt cọc
Thứ hai, kiểm tra về thông tin chủ sở hữu: Người mua sẽ đối chiếu thông tin của người bán (bao gồm hộ khẩu, chứng minh nhân dân/ căn cước công dân) với thông tin trên sổ đỏ để đảm bảo người đang giao dịch với mình chính xác là chủ nhà/ chủ sở hữu bất động sản đó hoặc là người đại diện theo đúng quy định của pháp luật và có năng lực hành vi dân sự. Trường hợp người bán đã có vợ/chồng thì cần xem xét thông tin của cả hai.
Thứ ba: Kiểm tra về quy hoạch và lịch sử của căn hộ. Khi xác minh thông tin căn nhà với Ủy ban nhân dân địa phương, người mua nhà nên hỏi thêm thông tin về quy hoạch đất ở đó, để xem căn nhà có đang nằm trong diện giải tỏa hay không.
Thứ tư: Trước khi ký hợp đồng đặt cọc, các bên nên kiểm tra kỹ các điều khoản cần thiết như: thông tin nhân thân, địa chỉ nhà, số tờ, số thửa, bản đồ vị trí, giá mua bán, các đợt thanh toán, ngày bàn giao nhà, thuế, phí, lệ phí… Và để tránh những rắc rối về sau, hợp đồng đặt cọc cần có chữ ký của cả vợ và chồng (nếu người bán có vợ/chồng).
Tìm hiểu thêm: Luật sư tư vấn luật đất đai miễn phí qua điện thoại
Trên đây là những nội dung tư vấn của Luật Việt Chính. Hi vọng rằng bạn có thể nắm được những thông tin đầy đủ nhất về hợp đồng đặt cọc mua bán nhà và những vấn đề pháp lý liên quan. Để được đội ngũ Luật sư của Việt Chính Luật tư vấn về các lĩnh vực pháp lý, Quý khách có thể liên hệ theo thông tin dưới đây:
- Gọi điện tới số điện thoại 0911.111.099 (Ls Phương) hoặc 0987.062.757 (Ls Băng) để trình bày nội dung vụ việc và nhận được tham vấn trực tiếp từ các Luật sư giàu kinh nghiệm
- Tư vấn pháp luật qua email: luatvietchinh@gmail.com
- Tư vấn pháp luật qua facebook: Luật Việt Chính
- Tư vấn pháp luật thông qua zalo: 0911.111.099
- Chúng tôi có thể trả lời tin nhắn trên website này.
