LUẬN VĂN VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (CHƯƠNG III)
CHƯƠNG III
THỰC TIỄN TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ KIẾN NGHỊ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
3.1. Thực tiễn tặng cho quyền sử dụng đất
3.1.1. Tổng quan về tình trạng tặng cho quyền sử dụng đất hiện nay
Trên thực tế, giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra rất đa dạng, bao gồm nhiều loại chủ thể tham gia với nhiều hình thức tặng cho khác nhau. Chủ thể tặng cho có thể là bố mẹ tặng cho con cái, anh chị em trong gia đình tặng cho nhau, ông bà tặng cho các cháu, hộ gia đình tặng cho một hoặc một số thành viên trong gia đình hay hộ gia đình, cá nhân tặng cho Nhà nước,…. Hình thức tặng cho thậm chí có rất nhiều trường hợp không theo quy định của pháp luật, ví dụ như tặng cho bằng miệng, tặng cho bằng văn bản nhưng không có công chứng, chứng thực theo quy định. Đối tượng là quyền sử dụng đất được tặng cho cũng rất phong phú, ví dụ như tặng cho quyền sử dụng các loại đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất có đầy đủ giấy tờ pháp lý, đất không đủ giấy tờ pháp lý, đất đang có tranh chấp,… Đề cập những vấn đề trên để thấy được thực tế rằng, việc tặng cho quyền sử dụng đất đã có từ rất lâu, đã và đang diễn ra rất đa dạng. Tất cả những yếu tố đa dạng đó đã hình thành nên tính phức tạp trong việc tặng cho quyền sử dụng đất, do vậy trong thực tế hoạt động tặng cho quyền sử dụng đất tại Việt Nam có rất nhiều các tranh chấp phát sinh. Nghiêm trọng hơn, những tranh chấp về hợp đồng tặng cho thường phát sinh giữa những người có quan hệ mật thiết như anh em, họ hàng, bố mẹ – con, ông bà – cháu, hàng xóm, láng giềng dẫn đến tổn hại không nhỏ đến tình đoàn kết, tương thân tương ái cũng như an ninh trật tự tại mỗi địa phương.
Thông qua việc tìm hiểu về những vụ việc tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, ta có thể xác định được những ưu điểm và nhược điểm của hệ thống pháp luật. Qua đó, các giải pháp được đưa ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật chuẩn xác, hiệu quả nhất. Theo quy định của Điều 203 Luật Đất đai 2013, thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai thuộc về Ủy ban nhân dân hoặc Tòa án nhân dân. Tuy nhiên trên thực tế, thực tiễn tặng cho quyền sử dụng đất được thể hiện rõ nét nhất thông qua hoạt động xét xử của Tòa án nhân dân.
Luật Việt Chính luôn cung cấp dịch vụ, hỗ trợ thủ tục về đất đai
3.1.2. Thành tựu đạt được
Các quy định về tặng cho quyền sử dụng đất dù còn non trẻ nhưng đã đạt được những thành tựu nhất định, có thể kể đến những thành tựu sau:
– Hệ thống pháp luật về đất đai nói chung và pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng đang ngày càng được hoàn thiện để kịp thời điều chỉnh quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra trên thực tế. Ngoài Luật Đất đai 2013, Bộ luật Dân sự 2015 và các Luật khác có liên quan, còn có những văn bản dưới luật hướng dẫn thực hiện quy định pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất như nghị quyết số 39/2012/QH 13 của Quốc hội, các thông báo, chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ, công văn, hướng dẫn của các bộ, ban ngành,…
– Ý thức chấp hành pháp luật của người dân cũng đang được nâng cao rõ rệt. Nếu như trước đây việc tặng cho quyền sử dụng đất chủ yếu thông qua hình thức tặng cho bằng miệng, không lập thành văn bản và có sự chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền thì nay, các bên trong quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất đã ý thức được việc tuân thủ theo quy định của pháp luật. Đó là tặng cho dưới hình thức lập văn bản có công chứng, chứng thực của văn phòng công chứng hoặc Ủy ban nhân dân.
– Đa dạng, phong phú về chủ thể: Hiện nay, trên thực tế, chủ thể tặng cho quyền sử dụng đất không chỉ bao gồm những người cùng huyết thống hay những người trong dòng họ mà chủ thể để được mở rộng hơn. Bao gồm cả những người không có quan hệ họ hàng, huyết thống cũng có thể tặng cho nhau. Điều này góp phần sử dụng đất có hiệu quả, phù hợp với đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước ta.
– Áp dụng khoa học, công nghệ trong các thủ tục hành chính công nói chung và thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng đang được cơ quan nhà nước áp dụng và khuyến khích triển khai trên thực tế đã góp phần rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ về giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất, tiết kiệm thời gian, công sức của các bên khi thực hiện các thủ tục hành chính để hoàn thành việc tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật.
3.1.3 Những khó khăn và vướng mắc
Những khó khăn và vướng mắc trong tặng cho quyền sử dụng đất xuất phát từ những nguyên nhân chủ quan và nguyên nhân khách quan. Cụ thể:
– Nguyên nhân khách quan: Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất chưa thực sự bám sát nhu cầu của người sử dụng đất, nhiều quy định của pháp luật về đất đai không phù hợp với thực tiễn cuộc sống. Mặt khác, dù rằng đã có nhiều quy định về trình tự, thủ tục tiến hành tặng cho quyền sử dụng đất nhưng việc giải quyết tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất vẫn là một vấn đề chưa được chú trọng. Không chỉ vậy, hiện nay có nhiều văn bản pháp luật cùng điều chỉnh việc tặng cho quyền sử dụng đất và các quy định này có một số nội dung mâu thuẫn với nhau như Luật Đất Đai 2013, Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà Ở 2014, Luật Công chứng 2014,… chính điều này đã gây ra rất nhiều khó khăn trong việc nhất quán áp dụng pháp luật.
– Nguyên nhân chủ quan: hiện trạng tặng cho quyền sử dụng đất hiện nay xảy ra nhiều tranh chấp một phần lớn là do ý thức chấp hành pháp luật của các bên trong tặng cho quyền sử dụng đất còn thấp kém và chủ quan. Xuất phát từ quan hệ gia đình, dòng họ cho nên các bên trong tặng cho quyền sử dụng đất thường không dự phòng được những tình huống có thể xảy ra tranh chấp. Cho nên, họ thường không đặt nặng vấn đề luật pháp mà chỉ thực hiện theo cảm tính, nhu cầu của bản thân.
Ngoài ra, hiện nay pháp luật quy định khá cụ thể và chi tiết về điều kiện để tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực như điều kiện về chủ thể trong quan hệ tặng cho, điều kiện về đối tượng là quyền sử dụng trong giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất, điều kiện về hình thức và thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất có thể không đáp ứng được những đều kiện hoặc không đủ năng lực để thực hiện trên thực tế, hoặc quyền sử dụng đất không đáp ứng được những điều kiện để giao dịch theo quy định của pháp luật, những thủ tục hành chính tại các cơ quan Nhà nước khá phức tạp và mất nhiều thời gian. Do đó, người sử dụng đất, nhất là ở các vùng nông thôn thường không chấp hành các quy định hoặc bỏ qua các bước về trình tự và thủ tục về tặng cho quyền sử dụng đất nên có rất nhiều tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất xảy ra ở khu vực này.
Đối với thực trạng giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án các cấp, còn có nhiều cách giải quyết khác nhau, một phần do các vụ án thực tế rất phức tạp, một phần do quy định pháp luật còn chồng chéo, chưa dự trù hết những khả năng có thể xảy ra. Đồng thời cũng do còn có những quy định chưa rõ ràng, cụ thể gây ra nhiều cách hiểu khác nhau. Mặt khác, cũng do năng lực của thẩm phán và những yếu tố khách quan khác tác động vào quyết định của thẩm phán…
Thông qua việc tìm hiểu một số bản án của Tòa án, tiếp xúc thực tiễn công chứng và hoạt động của các cơ quan có thẩm quyền, tác giả có những ghi nhận, đánh giá về thực trạng giải quyết các tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất cũng như những nội dung thường dẫn đến tranh chấp như trình bày sau đây:
3.1.3.1. Điều kiện quyền sử dụng đất là đối tượng của tặng cho quyền sử dụng đất
Quy định việc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc các giấy tờ có tính chất pháp lý tương đương) mới được phép giao dịch tặng cho là một xu hướng tất yếu, có tính “đi tắt đón đầu”. Tuy nhiên, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đang còn nhiều vướng mắc, khiến người sử dụng đất gặp nhiều khó khăn. Do đó, trong thực tế hiện nay, điều kiện giao dịch này vẫn là một vấn đề cần phải xem xét lại.
Luật Việt Chính luôn cung cấp dịch vụ, hỗ trợ thủ tục về đất đai
Hiện nay, các quy định pháp luật đất đai cho phép các chủ thể có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 thì sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Có thể thấy, với quy định này, các đối tượng này đã được pháp luật thừa nhận có quyền sử dụng đất hợp lệ, chỉ chưa được cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, các chủ thể này lại chưa được thực hiện các quyền của chủ sử dụng đất. Nguyên nhân là người sử dụng đất muốn thực hiện quyền của người sử dụng đất thì phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai 2013).
Từ trước khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, trên thực tế, trong các vụ tranh chấp, Tòa án thường công nhận tính hợp pháp của các hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trong trường hợp này, theo đó: “trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất mà người tặng cho không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003, mà nội dung hợp đồng và hình thức hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật và hai bên đã giao nhận tài sản tặng cho, thì Tòa án công nhận hợp đồng đó”[1]. Và đến nay, khi Luật Đất đai năm 2013 đã được ban hành và có hiệu lực nhưng thực tế này vẫn chưa được khắc phục triệt để.
Một điều kiện cơ bản của giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất là đối tượng của hợp đồng phải không ở trong trạng thái tranh chấp. Xét dưới góc độ học thuật, việc xác định các trường hợp cụ thể theo quy định này không khó nhưng pháp luật chưa có các quy định cụ thể, chi tiết nên việc áp dụng còn nhiều khó khăn, thiếu nhất quán. Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 là “tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Đây là một khái niệm có nội hàm rất rộng, bao gồm nhiều loại tranh chấp khác nhau như tranh chấp về quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất, tranh chấp về các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng có đối tượng quyền sử dụng đất; tranh chấp về các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; tranh chấp về tài sản gắn liền với đất…
Cần phải xác định rằng có nhiều tranh chấp đất đai không ảnh hưởng trực tiếp tới quyền tặng cho của chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất như các tranh chấp về quyền sử dụng bất động sản liền kề, tranh chấp về mục đích sử dụng đất… Bên cạnh đó, có những tranh chấp liên quan đến việc thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phát sinh sau khi ký kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, vì chưa có hướng dẫn cụ thể, chi tiết nên khi có thông tin về việc tranh chấp thì các cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền đều dừng việc đăng ký đất đai khiến giao dịch bị đình trệ. Đó là một trong những bất cập nổi cộm hiện nay, không chỉ đối với giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất mà còn ở nhiều loại giao dịch khác.
Dấu hiệu của tranh chấp đất đai vẫn là một vấn đề đang được áp dụng không đồng nhất. Nhiều trường hợp chỉ cần có đơn thư (có thể là nặc danh, có thể không có căn cứ) nhưng các cơ quan có thẩm quyền vẫn xác định là tranh chấp. Đây là một thực trạng phổ biến và là một nguyên nhân khiến giao dịch đất đai bị đình trệ. Trước những thực tế nêu trên, pháp luật cần có những quy định cụ thể, hướng dẫn phương án xử lý để vừa đảm bảo giao dịch đất đai được kiểm soát chặt chẽ, đạt hiệu quả trong việc quản lý hành chính đối với đất đai và đảm bảo quyền lợi của các bên có liên quan.
Ngày 03/12/2011, tại trụ sở Tòa án nhân dân tối cao mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự về tranh chấp quyền sử dụng đất giữa:
Nguyên đơn: Cụ Võ Thị Tỵ sinh năm 1927, trú tại: 2/142 ấp Đồng Hòa, xã Long Hòa, huyện Cần Giờ, thành phố Hồ Chí Minh.
Bị đơn:
Bà Hồ Thị Ngọc Điệp, sinh năm 1952, trú tại: 11023 Jagaleaf Houston TX 77089, Hoa Kỳ.
Anh Hồ Văn Hiếu, sinh năm 1968, trú tại: 2/265 ấp Long Thạnh, Long Hòa, Cần Giờ, thành phố Hồ Chí Minh.
Chị Lê Thị Gái Hường, sinh năm 1977, trú tại: 2/157 ấp Đồng Tranh, Long Hòa, Cần Giờ, thành phố Hồ Chí Minh.
Nội dung vụ án: Năm 1956, cụ Võ Thị Tỵ mua của ông Huỳnh Văn Đó và bà Lê Thị Bé 5.220 m2 đất để sinh sống và trồng cây ăn quả tại ấp Đồng Hòa, Long Hòa, Cần Giờ, thành phố Hồ Chí Minh. Năm 1971, bà Hồ Thị Ngọc Điệp kết hôn với ông Lê Văn Gòn (con của cụ Tỵ) đã cùng gia đình ông canh tác trên đất. Năm 1992, ông Gòn chết, cụ Tỵ sang ở với vợ chồng co thứ hai là ông Nguyễn Văn Hồng và bà Lê Thị Gấm, bà Điệp vẫn tiếp tục sử dụng đất. Năm 1994, bà Điệp đăng ký, kê khai toàn bộ đất, đến năm 1996 đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích 5.220 m2. Năm 2000, bà Điệp cho cháu là anh Hồ Văn Hiếu một phần diện tích đất là 2.000 m2 và anh Hiếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 17/4/2000. Thời gian này, cụ Tỵ mới biết là về việc bà Điệp được cấp Giấy chứng nhận và đã cho anh Điệp một phần đất trong số đất của cụ nên cụ đã yêu cầu trả lại đất. Vào năm 2005, trước khi đi nước ngoài, bà Điệp lại tiếp tục tặng cho con gái của bà là chị Hường nốt phần đất còn lại.
Bà Điệp cho rằng, mẹ đẻ bà là bà Dương Thị Kiềm đã nhận chuyển nhượng phần đất của cụ Tỵ năm 1979, rồi cho lại bà Điệp năm 1990, nhưng bà Điệp không xuất trình được giấy tờ nhận chuyển nhượng đất từ cụ Tỵ sang cụ Kiềm và không được cụ Tỵ thừa nhận. Thực tế, cụ Tỵ vẫn sử dụng đất liên tục đến năm 1992, năm 1985 ông Gòn đứng tên đăng ký, kê khai theo theo chỉ thị số 299 và cụ Tỵ vẫn đứng tên trong sổ bộ thuế của ấp Đồng Hòa năm 1992, 1993; trên đất có ba ngôi mộ của gia đình cụ Tỵ được chôn vào khoảng năm 1980, 1990. Vì vậy, không có căn cứ xác định đất đã được cụ Tỵ chuyển nhượng cho cụ Kiềm; bà Điệp canh tác đất là do cụ Tỵ giao cho, vì là con trong gia đình. Theo “Giấy chia tài sản đất vườn cây ăn trái” ngày 04/01/1992 của cụ Tỵ và lời khai của nhân chứng ký vào văn bản này là ông Lê Văn Thanh thì cụ Tỵ vẫn trực tiếp quản lý đối với phần đất tranh chấp và khi nào cụ Tỵ chết mới giao lại cho các con, nên bà Điệp đăng ký, kê khai toàn bộ đất có tranh chấp; đồng thời tặng cho lại cho cháu và con mình phần đất tranh chấp trong số đất của cụ Tỵ mà không có sự đồng ý của cụ Tỵ là không đúng.
Vì vậy, tòa án cấp sơ thẩm xác định đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng của bà Điệp, không chấp nhận yêu cầu của cụ Tỵ đòi bà Điệp, anh Hiếu, chị Hường trả 5.220 m2 cùng với tất cả cây trồng trên khu đất tại thửa đất 138, tờ bản đồ số 09 xã Long Hòa, Cần Giờ là không có căn cứ.
Sau khi có kháng cáo của cả nguyên đơn, phiên tòa phúc thẩm được xét xử và có kết luận: Tòa án cấp phúc thẩm xác định đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng của cụ Tỵ là có cơ sở; công nhận 5.220 m2 đất thuộc thửa 138 tờ đản đồ số 09 tại xã Long Hòa, Cần Giờ thuộc quyền sử dụng hợp pháp của cụ Tỵ. Buộc chị Hường, anh Hiếu phải trả lại cho cụ Tỵ 5.220 m2 đất nêu trên cùng với tất cả cây trồng trên đất; kiến nghị UBND huyện Cần Giờ thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp cho chị Hường và anh Hiếu nêu trên, cụ Tỵ được quyền liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất được công nhận.
Tuy nhiên, đất tranh chấp là đất nông nghiệp, cụ Tỵ cũng thừa nhận bà Điệp cùng canh tác từ năm 1971 và từ năm 1992 chỉ có bà Điệp canh tác. Trong quá trình sử dụng, bà Điệp cũng có nhiều công sức cải tạo, bồi đắp vì vậy trong quá trình xét xử và đưa ra kết luận, Toà án cấp phúc thẩm buộc bà Điệp cùng các bị đơn trả lại toàn bộ đất cho cụ Tỵ mà chưa xem xét đến công sức của bà Điệp là chưa bảo đảm quyền lợi của bà Điệp.
Trên đây là một vụ việc xảy ra trên thực tế về việc tặng cho quyền sử dụng đất đang có tranh chấp. Theo điều kiện có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, giao dịch nêu trên được xác định là vô hiệu. Vì vậy trong quá trình tặng cho quyền sử dụng đất, cần phải tìm hiểu rõ tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất để tránh những tranh chấp gây ra những hậu quả đáng tiếc sau này.
Luật Việt Chính luôn cung cấp dịch vụ, hỗ trợ thủ tục về đất đai
3.1.3.2. Về chủ thể quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất
Vấn đề bên nhận tặng cho không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất: Có thể thấy trên thực tế, giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất mà một trong các bên hay thậm chí cả hai bên không đủ điều kiện để trở thành chủ thể của giao dịch diễn ra rất phổ biến. Chẳng hạn như trường hợp chủ thể trong giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất không đáp ứng được điều kiện của chủ thể trong giao dịch dân sự như chưa đủ năng lực hành vi dân sự, xác lập giao dịch trong trạng thái, tinh thần không minh mẫn hay thậm chí là chủ thể bị ép buộc tặng cho. Ngoài ra, cũng có những trường hợp các bên đáp ứng đầy đủ những điều kiện về chủ thể trong giao dịch dân sự nhưng bên được nhận tặng cho lại là đối tượng không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Dưới đây là một trường hợp cụ thể:
Ngày 15/5/2008, bà Văn Anh Muội và bà Văn Anh Kim giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với thửa đất có địa chỉ số 04 Lê Văn Hưu, phường Bến Nghé, quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh. Hợp đồng được Phòng công chứng số 3, thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận cùng ngày. Ngày 04/6/2008 bà Kim được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (có tài sản gắn liền với đất) tại địa chỉ nêu trên.
Trước hết, cần phải xác định vấn đề trọng tâm ở thời điểm giao kết hợp đồng tặng cho và hoàn tất thủ tục đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Những mốc thời gian này đều thuộc năm 2008. Trong quãng thời gian này, phải áp dụng Luật nhà ở năm 2005 và Luật Đất đai năm 2003 (đều chưa có sự sửa đổi bổ sung diễn ra vào năm 2009). Điều 126 Luật nhà ở năm 2005 quy định “1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, người có công đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước, người được phép về sống ổn định tại Việt Nam và các đối tượng khác do Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. 2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc diện quy định tại khoản 1 Điều này đã về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ”; tại điểm a khoản 1 Điều 126 Luật đất đai 2003 quy định người Việt Nam về đầu tư lâu dài có nhu cầu nhà ở trong thời gian đầu tư tại Việt Nam thì được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam; tại khoản 4 Điều 65 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây thì được mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở như người Việt Nam ở trong nước, (a) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam là người trực tiếp hoạt động đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, được cấp Giấy chứng nhận đầu tư” và tại khoản 5 Điều này quy định “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc diện quy định tại khoản 4 Điều này mà đã về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên trong cùng thời gian cư trú tại Việt Nam được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ”.
Trong khi đó, bà Kim là người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Canada), theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh Công ty TNHH có hai thành viên trở lên số 4102039544 do Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hồ Chí Minh cấp cho Công ty TNHH An Cát thể hiện Công ty TNHH An Cát đăng ký lần đầu vào ngày 18/4/2006, đăng ký thay đổi lần thứ ba vào ngày 16/8/2007 và bà Kim là thành viên của Công ty TNHH An Cát. Tuy nhiên, tại Công văn số 9057 ngày 08/11/2011 Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh nêu rõ: “Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh do Phòng Đăng ký kinh doanh thuộc Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hồ Chí Minh cấp với loại hình doanh nghiệp: Công ty TNHH Công ty cổ phần, Doanh nghiệp tư nhân…và Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp không phải là giấy chứng nhận đầu tư” và tại Công văn số 8244/BKHĐT-PC ngày 23/10/2013, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng trả lời Viện kiểm sát nhân dân tối cao với nội dung là việc cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh cho Công ty TNHH An Cát nói trên, là theo Luật doanh nghiệp năm 1998 và Luật khuyến khích đầu tư trong nước sửa đổi năm 1999, không phải cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh theo Luật đầu tư (khi đó Luật đầu tư chưa có hiệu lực), theo Luật doanh nghiệp năm 1998 và Luật khuyến khích đầu tư trong nước thì “Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh không đồng thời là Giấy phép đầu tư/Giấy chứng nhận đầu tư”. Mặt khác, bà Kim không xuất trình được tài liệu chứng minh Công ty TNHH An Cát có “Dự án đầu tư” theo Luật khuyến khích đầu tư trong nước (sửa đổi năm 1998) và Công ty TNHH An Cát cũng không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp “Giấy chứng nhận ưu đãi đầu tư” theo Luật khuyến khích đầu tư trong nước. Ngoài ra, theo Giấy miễn thị thực do Cục xuất nhập cảnh cấp cho bà Kim ngày 07/5/2008 thì bà Kim được nhập cảnh nhiều lần đến ngày 26/8/2012, mỗi lần nhập cảnh được tạm trú không quá 90 ngày.
Như vậy, tại thời điểm bà Muội lập hợp đồng tặng cho bà Kim quyền sử dụng đất (có tài sản gắn liền với đất) tại số 04 Lê Văn Hưu và thời điểm bà Kim được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (có tài sản gắn liền với đất) tại số 04 Lê Văn Hưu thì bà Kim đều không đủ điều kiện để sở hữu nhà ở tại Việt Nam (bà Kim không được cấp Giấy phép đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đầu tư theo pháp luật về đầu tư, bà Kim chỉ được phép cư trú tại Việt Nam đến 90 ngày, không được phép cư trú tại Việt Nam từ 06 tháng trở lên).
Vì vậy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (có tài sản gắn liền với đất) tại số 04 Lê Văn Hưu giữa bà Muội và bà Kim vô hiệu, lỗi làm hợp đồng vô hiệu thuộc về cả hai bên. Ngoài ra, cần phải xem xét trách nhiệm của tổ chức hành nghề công chứng cũng như cơ quan có thẩm quyền đăng ký đất đai. Đây cũng là một thực tế cho thấy rằng hệ thống công chứng, chứng thực hợp đồng và quản lý đất đai vẫn còn nhiều yếu kém cần phải khắc phục.
Như vậy, trong quá trình thực hiện giao dịch liên quan đến tặng cho quyền sử dụng đất, các bên trong giao dịch, các tổ chức hành nghề công chứng hoặc cán bộ tại Ủy ban nhân dân xã cùng các cơ quan có liên quan cần phải xác minh tư cách chủ thể của các bên sao cho phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành.
Vấn đề xác định tư cách chủ thể của thành viên hộ gia đình: Theo quy định của pháp luật, khi tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì phải được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đồng ý này phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Trên thực tiễn, quy định này gặp nhiều vướng mắc do khó khăn trong việc xác định các thành viên của hộ gia đình. Bên cạnh đó, số lượng thành viên trong hộ gia đình thường rất nhiều, dễ phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp.
Để thực hiện được giao dịch, các cơ quan quản lý nhà nước phải xác định được đâu là những thành viên trong hộ gia đình có quyền sử dụng đất. Khoản 29 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 đã đưa ra khái niệm “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”. Có thể thấy, chính bản thân khái niệm này cũng nảy sinh những mâu thuẫn trong xác định các thành phần trong hộ gia đình có quyền sử dụng đất chung. Theo đó, các quan điểm có sự khác biệt về thời điểm đáp ứng điều kiện thứ nhất và thứ hai. Cụ thể quan điểm thứ nhất cho rằng việc xác định các thành viên trong hộ gia đình giữa trên các yếu tố sau: thành viên đó có một trong 03 mối quan hệ là hôn nhân, huyết thống và nuôi dưỡng với các thành viên còn lại trong hộ gia đình; đang sống chung với các thành viên trong hộ gia đình. Hai điều kiện này chỉ cần thỏa mãn tại điều kiện xác định tư cách chủ thể và, có quyền sử dụng đất chung trong quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Quan điểm thứ hai cho rằng việc thành viên phải có đầy đủ ba yếu tố sau: thành viên đó có một trong 03 mối quan hệ là hôn nhân, huyết thống và nuôi dưỡng với các thành viên còn lại trong hộ gia đình; đang sống chung với các thành viên trong hộ gia đình; và, được xác định có quyền sử dụng đất chung trong hộ gia đình tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất thì mới được coi là thành viên của hộ gia đình.
Có thể thấy với mỗi quan điểm khác nhau thì việc xác định các thành viên trong hộ gia đình cũng có sự khác nhau, trong khi đó các quy định của pháp luật chưa có những hướng dẫn cụ thể trong việc xác định căn cứ nào để coi một thành viên trong hộ gia đình có quyền sử dụng đất chung. Đây là một trong những hạn chế của pháp luật nước ta gây ra rất nhiều khó khăn, rắc rối trong thực tiễn áp dụng pháp luật.
Trong quá trình hoạt động công tác pháp luật, tác giả đã gặp rất nhiều trường hợp giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất là hộ gia đình. Điển hình là vụ việc sau đây:
Ngày 8/3/2019, Văn phòng công chứng Hà Thành nhận được yêu cầu công chứng tặng cho tài sản của bà Trần Thị Tánh, sinh năm 1949, chứng minh nhân dân số: 013065410 và chồng là ông Đoàn Ngọc Dậu, sinh năm 1941, chứng minh nhân dân số: 012708126 cho con gái là bà Đoàn Thị Thanh Tâm, sinh năm 1979, chứng minh nhân dân số: 013056411. Cùng đăng kí hộ khẩu thường trú tại: 262 Trường Chinh, phường Khương Thượng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
Theo tài liệu và thông tin mà vợ chồng bà Trần Thị Tánh và chị Đoàn Thị Thanh Tâm cung cấp: Bà Trần Thị Tánh và ông Đoàn Ngọc Dậu trước đây là chủ sử dụng đất, chủ tài sản gắn liền trên đất theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 10109332573. Mảnh đất này đã bị thu hồi đất để thực hiện dự án xây dựng đường Vành đai II theo quyết định số 7065/QĐ-UBND ngày 23/12/2016. Tại quyết định này, hộ gia đình bà Tánh được mua 02 căn hộ tái định cư, trong đó có một căn có số 209 tại nhà A14A1 khu đô thị Nam Trung Yên và đã được cấp Giấy chứng nhận vào ngày 27/2/2019, trên Giấy chứng nhận có ghi người sử dụng đất là Hộ gia đình bà Trần Thị Tánh và ông Đoàn Ngọc Dâu. Vào thời điểm cấp Giấy chứng nhận căn nhà này, hộ gia đình bà Tánh có 07 thành viên, trong đó bao gồm vợ chồng bà Tánh, chị Tâm, em trai cùng em dâu và 02 người cháu của chị Tâm.
Căn cứ vào quy định của pháp luật về điều kiện xác định thành viên hộ gia đình trong đó có điều kiện thành viên phải có quyền sử dụng đất chung trong hộ gia đình. Văn phòng công chứng xác định rằng, trong hộ gia đình ông Tánh và bà Dậu chỉ có hai thành viên này là người ngay từ đầu đã đóng góp công sức xây dựng, cải tạo và là người có quyền sử dụng đất của mảnh đất ở Trường Chinh- là nguồn gốc để được bồi thường nhà ở Nam Trung Yên. Ngày 15/3/2019, Văn phòng công chứng Hà Thành đã công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trong đó bên tặng cho là Bà Trần Thị Tánh và ông Đoàn Ngọc Dậu, bên nhận tặng cho là chị Đoàn Thị Thanh Tâm, tài sản tặng cho quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận số CQ 158945 do Sở Tài Nguyên và Môi trường cấp ngày 27/2/2019, địa chỉ: Căn hộ số 209 nhà A14A1 khu đô thị Nam Trung Yên. Bà Dậu và ông Tánh kí tên bên tặng cho, chị Mai kí tên bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, sau khi thực hiện thủ tục công chứng tại Văn phòng công chứng Hà Thành, chị Đoàn Thị Thanh Tâm thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất tại Văn phòng đăng kí đất đai nhưng không được cán bộ tiếp nhận và yêu cầu sửa Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, trong đó, bên tặng cho phải được sửa thành hộ gia đình bà Trần Thị Tánh và ông Đoàn Ngọc Dậu và yêu cầu tất cả các thành viên có tên trong sổ hộ khẩu của bà Tánh và ông Dậu phải kí vào hợp đồng.
Như vậy trong trường hợp này, Văn phòng đăng kí đất đai đã có sự cứng nhắc trong việc giải quyết hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất của chị Mai, chỉ dựa vào sổ hộ khẩu và hai điều kiện đầu tiên để xác định tư cách thành viên hộ gia đình mà không xác định điều kiện là thứ ba – là người có quyền sử dụng đất. Văn phòng công chứng Hà Thành đã có công văn phúc đáp và đưa ra các quy định của pháp luật gửi tới Văn phòng đăng kí đất đai và đã hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất của bà Tánh ông Dậu cho chị Mai đã được giải quyết. Đây chính là hệ quả của việc quy định pháp luật không rõ ràng, cụ thể gây ra nhiều khó khăn trong quá trình tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng và các giao dịch đất đai nói chung.
Luật Việt Chính luôn cung cấp dịch vụ, hỗ trợ thủ tục về đất đai
3.1.3.3 Về hình thức hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Trong thực tế, việc tặng cho quyền sử dụng đất trong xã hội được thể hiện dưới nhiều hình thức đa dạng khác nhau, không tuân theo hình thức mà pháp luật quy định, đồng thời cũng không tuân theo các trình tự thủ tục do luật định. Đây là thực trạng bắt nguồn từ hệ lụy của hệ thống pháp luật đất đai nước ta trong các thời kỳ trước đây có quá nhiều thiếu sót với quan điểm, định hướng sai lầm (không thừa nhận giá đất, không cho phép chuyển nhượng đất…). Đây là yếu tố dẫn đến việc trong một thời gian dài, người dân phải thực hiện việc chuyển dịch đất đai “chui” nhằm đáp ứng các nhu cầu sử dụng đất của bản thân (trong đó có hình thức tặng cho quyền sử dụng đất).
Bên cạnh đó, các giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất thường diễn ra giữa những người có mối quan hệ gia đình, họ hàng, thân thuộc nên bị chi phối bởi rất nhiều yếu tố tình cảm, tế nhị, khó phân định rạch ròi. Do đó, đa phần các quan hệ tặng cho thường khó đảm bảo các yếu tố về hình thức cũng như thủ tục theo quy định của pháp luật.
Tiêu biểu cho bất cập này có thể thấy rõ trong các tranh chấp liên quan đến quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất giữa bố mẹ và con khi con lập gia đình riêng để sinh sống. Các tranh chấp này đã tồn tại rất lâu trong ngành tòa án và hiện vẫn chưa có một căn cứ pháp lý cụ thể để giải quyết các tranh chấp như vậy. Thực tế này đã tồn tại từ rất lâu và đã được rất nhiều các nhà khoa học nghiên cứu, tìm cách giải quyết. Tuy nhiên, cho đến nay vẫn chưa có một cơ sở pháp lý phù hợp để giải quyết bất cập này.
Có rất nhiều trường hợp vợ chồng được bố mẹ tặng cho quyền sử dụng đất, cả hai vợ chồng đã cùng nhau sử dụng trong nhiều năm nhưng khi vợ chồng ly hôn thì cha mẹ xác nhận rằng cho riêng con đẻ hoặc chỉ cho ở nhờ. Có trường hợp bố mẹ tặng cho con quyền sử dụng đất khi con đang tồn tại quan hệ hôn nhân nhưng trong giấy tặng cho không ghi là cho vợ chồng mà chỉ ghi là cho một người nhưng vợ chồng đã cùng nhau sử dụng, tôn tạo trong thời gian dài, đến khi vợ chồng có mâu thuẫn thì người được tặng cho quyền sử dụng đất lại trả quyền sử dụng đất cho bố mẹ. Như vậy, căn căn cứ để xác định thời điểm nào được coi là cha mẹ đã tặng cho quyền sử dụng đất cho con cái trong thời kì hôn nhân là rất phức tạp, đồng thời việc xác định được căn cứ pháp luật để xác định trường hợp nào được coi là nhập quyền sử dụng đất riêng vào tài sản chung của vợ chồng rõ ràng thì khi giải quyết mới đảm bảo quyền lợi của tất cả các bên.
Sau đây là nội dung vụ việc:
Phiên tòa giám đốc thẩm vụ án ly hôn ngày 03-5-2013 giữa các đương sự:
Nguyên đơn: Chị Đỗ Thị Hồng, sinh năm 1971;
Bị đơn: Anh Phạm Gia Nam, sinh năm 1967
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Phạm Gia Mác, sinh năm 1939; bà Phùng Thị Tài, sinh năm 1937; anh Phạm Gia Ơn, sinh năm; chị Phạm Thị Lữ, sinh năm 1973; anh Bùi Văn Đáp, sinh năm 1964; chị Đỗ Thị Ngọc Hà, sinh năm 1967;
Chị Đỗ Thị Hồng và anh Phạm Gia Nam đăng ký kết hôn năm 1992. Trong thời kỳ hôn nhân có phát sinh mâu thuẫn, hai vợ chồng sống “ly thân” từ tháng 9 năm 2008 đến thời điểm xét xử. Ngày 18/4/2009 chị Hồng khởi kiện vụ án ly hôn đơn phương với anh Nam.
Về tài sản: Vợ chồng chị Hồng và anh Nam đã xây dựng được một ngôi nhà hai tầng vào năm 2002 trên thửa đất 80m2 có địa chỉ tại xóm Vân Hòa, xã Vân Tảo, huyện Thường Tín. Về căn nhà đã xây dựng, hai vợ chồng thống nhất là tài sản chung, riêng về đất thì các bên có yêu cầu khác nhau. Theo chị Hồng: Quyền sử dụng đất có nguồn gốc là do gia đình ông Phạm Gia Phác (bố đẻ anh Nam) được cấp đất giãn dân năm 1992, sau đó gia đình ông Phác đã họp và tuyên bố cho vợ chồng chị diện tích đất. Năm 2001, ông Phác đề nghị gia đình anh Nam thực hiện thủ tục xin cấp “sổ đỏ” và anh Nam đã thực hiện. Do vậy, hộ gia đình anh Phạm Gia Nam đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì những lẽ đó, theo chị Hồng, quyền sử dụng đất này là tài sản chung của vợ chồng chị. Chị Hồng yêu cầu được sử dụng nhà và đất nêu trên và chị chấp nhận thanh toán cho anh Nam một nửa giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đất. Theo anh Nam: Bố mẹ anh chỉ cho hai vợ chồng ở nhờ chứ không cho vì gia đình anh còn đông anh em. Năm 2001 anh tự kê khai làm giấy tờ đất, gia đình anh không biết. Quan điểm của anh là trả lại đất cho ông Phác.
Tại bản án sơ thẩm số 03/2011/HNGĐ – ST ngày 17/5/2011, Toà án nhân dân huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội đã quyết định: về tài sản chung, công sức đóng góp của hai vợ chồng chị Hồng, anh Nam như sau: Xác nhận ngôi nhà hai tầng 1 tum và toàn bộ công trình trên thửa đất số 63 tờ bản đồ số 5 ở Vân Hòa, xã Vân Tảo, huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội là tài sản chung của chị Đỗ Thị Hồng và anh Phạm Gia Nam có giá trị 475.865.000đồng. Xác nhận quyền sử dụng đất 80m2 đất thửa số 63 tờ bản đồ số 5 ở Vân Hòa, xã Vân Tảo, huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội thuộc hộ gia đình ông Phạm Gia Phác. Buộc chị Đỗ Thị Hồng và anh Phạm Gia Nam phải trả lại cho hộ gia đình ông Phạm Gia Phác quyền sử dụng đất nêu trên. Giao hộ gia đình ông Phạm Gia Phác được quyền sở hữu toàn bộ tài sản trên thửa đất này gồm nhà hai tầng và công trình trên đất. Buộc ông Phạm Gia Phác phải thanh toán trả chị Đỗ Thị Hồng và anh Phạm Gia Nam mỗi người 237.932.500 đồng. Tòa án nhân dân huyện Thường Tín kiến nghị Uỷ ban nhân dân huyện Thường Tín thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số U 060645 cấp ngày 21/12/2001 mang tên hộ ông Phạm Gia Nam để làm thủ tục cấp lại cho vợ chồng ông Phạm Gia Phác khi ông có yêu cầu.
Ngày 19/5/2011 chị Hồng kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Tại bản án phúc thẩm số 105/2011/LHPT ngày 30/8/2011 và ngày 06/9/2011, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã quyết định: Giữ nguyên bản án hôn nhân và gia đình sơ thẩm số 03/2011/HNGĐ-ST ngày 17/5/2011 của Toà án nhân dân huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội (như đã nêu ở trên).
Sau khi xét xử phúc thẩm, chị Hồng có đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án phúc thẩm nêu trên.
Theo xác minh tại Ủy ban nhân dân xã Vân Tảo thì năm 2001 xã tổ chức cho các hộ dân trong xã Vân Tảo đăng ký kê khai để xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng và các hộ kê khai tại trụ sở thôn xóm (BL 103). Tất cả các hộ dân trong xã đều được biết về chủ trương kê khai đất này. Ông Phác là chủ đất nhưng không đi kê khai. Anh Nam đang ở trên đất và là người đi kê khai làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngày 21/12/2001 anh Nam được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số U 060645 đứng tên hộ ông Phạm Gia Nam. Vợ chồng anh chị đã xây nhà 2 tầng kiên cố vào năm 2002 và đến năm 2005 thì xây thêm tum tầng 3. Ông Phác và các anh chị em trong gia đình anh Nam đều biết việc xây dựng trên của vợ chồng anh Nam chị Hồng, nhưng cũng không ai có ý kiến gì. Như vậy, từ khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (2001) đến khi có việc ly hôn của anh Nam, chị Hồng (2009), gia đình ông Phác cũng không ai có khiếu nại gì về việc cấp đất, xây nhà này. Điều đó thể hiện ý chí của gia đình ông Phác là đã cho anh Nam và chị Hồng diện tích đất nêu trên. Do đó, việc ông Phác và anh Nam khai rằng anh Nam tự ý kê khai giấy tờ đất, ông Phác không biết là không có cơ sở chấp nhận. Như vậy, có căn cứ xác định lời khai của chị Hồng về việc gia đình ông Phác đã cho anh chị diện tích đất trên là có cơ sở.
Do đó, những nhận định của Tòa án nhân dân huyện Thường Tín và Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội trong vụ án này là phiến diện, chưa phù hợp. Cần phải xác định quyền sử dụng đất trên là tài sản chung của vợ chồng anh Nam, chị Hồng và khi chia phải coi anh Nam có công sức đóng góp nhiều hơn để chia theo công sức của mỗi bên và phải căn cứ vào nhu cầu về chỗ ở để chia hiện vật cho các bên nhằm đảm bảo quyền lợi cho các đương sự.
Qua thực tiễn xét xử vụ án trên ở các cấp, có thể thấy có nhiều quan điểm giải quyết khác nhau về vấn đề này:
Thứ nhất: trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất không tuân thủ hình thức theo quy định của pháp luật, các bên không xuất trình được văn bản tặng cho quyền sử dụng đất thì phải trả lại quyền sử dụng đất cho bên tặng cho.
Thư hai: Trường hợp chủ sử dụng đất là cha, mẹ đó cho vợ chồng người con xây dựng nhà kiên cố trên đất để ở riêng, việc tặng cho không tuân thủ về hình thức theo quy định của pháp luật: Không lập thành văn bản, không công chứng, chứng thực. Nhưng trong quá trình xây nhà, cha, mẹ biết mà không có phản đối, ngăn cản và vợ chồng con đó sử dụng nhà đất liên tục, công khai, ổn định thì phải công nhận việc tặng cho quyền sử dụng đất trên thực tế.
Tác giả đồng tình với quan điểm thứ hai, bởi lẽ nếu chỉ căn cứ vào thủ tục thì việc áp dụng pháp luật sẽ trở lên rất cứng nhắc và quá máy móc. Ông Phác đã cho hai vợ chồng anh Nam chị Hồng ra ở riêng và sử dụng phần đất từ rất lâu (gần 10 năm) và khi anh Nam đi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận ông Phác biết rất rõ nhưng không phản đối. Như vậy là ông Phác đã có sự chấp thuận việc tặng cho quyền sử dụng đất cho vợ chồng anh Nam. Do đó, việc công nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng anh Nam là phù hợp, đảm bảo sự vận dụng linh hoạt pháp luật vào thực tế cuộc sống.
3.1.3.4. Về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện
Hiện nay, pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất chưa có quy định cụ thể, rõ ràng về tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện. Tuy nhiên, tặng cho quyền sử dụng đất là một loại tặng cho tài sản. Do đó, tặng cho quyền sử dụng đất cũng có thể có điều kiện kèm theo giống như tặng cho tài sản. Người tặng cho tài sản có thể yêu cầu người được tặng cho phải thực hiện một hay nhiều nghĩa vụ ví dụ như chăm sóc, nuôi dưỡng, thờ cúng, hương hỏa theo ý muốn của người tặng cho. Nghĩa vụ này trên thực tế thường được thực hiện sau khi người được tặng cho đã nhận đất và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Có nghĩa là, về mặt pháp lý việc tặng cho đã hoàn thành.
Sau đây là một vụ án cụ thể: Ngày 13/6/2018, Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp mở phiên tòa xét xử phúc thẩm giữa nguyên đơn là bà Lê Thị B, sinh năm 1937 và bị đơn là ông Võ Thành L, sinh năm 1965.
Nội dung vụ án: Xuất phát từ mối quan hệ mẹ con, nên ngày 24/7/2012 bà Lê Thị B có ký hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho con là ông Võ Thành L diện tích là 8.075 m2 với điều kiện là ông L phải chăm sóc, nuôi dưỡng bà B đến cuối đời, bà B đã giao đất cho ông L quản lý sử dụng từ năm 2012 và ông L đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 23/8/2012, diện tích 8.075 m2, thừa đất số 317, tờ bản đồ số 9. Nhưng theo bà B, ông L không chăm sóc, nuôi dưỡng bà B, mà bà phải tự sinh hoạt từ ăn uống, tắm giặt và tự chăm sóc bản thân khi đau ốm, nên bà B yêu cầu ông L trả lại đất. Ông L thừa nhận khi bà B tặng cho phần đất có điều kiện là mỗi năm ông L đưa cho bà B 100 giạ lúa, phải nuôi dưỡng, chăm sóc bà B đến cuối đời. Ông L cho rằng, hàng năm ông L đều có giao cho bà B 100 giạ lúa, ông L có nuôi dưỡng bà B và có cho con gái tên là Võ Thị Mộng T đến ở cùng với bà B ở xã MT, thành phố CL, để đi học và lo cơm nước cho bà B. Vì vậy, với yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất của bà B thì ông L không đồng ý. Vì ông L thấy đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ như thỏa thuận khi ông về sống chung với bà B. Tuy nhiên, tại phiên tòa ngày 05/01/2018 ông L cũng thừa nhận thỏa thuận với bà B là khi nào nhận đất canh tác thì về sống chung và trực tiếp chăm sóc bà B, nhưng do điều kiện sinh hoạt nên ông không sống trực tiếp với bà B. Hàng tháng, ông có thăm nom và đưa đồ sinh hoạt cho bà B. Khi bà B bỏ nhà ở xã MT, thành phố CL về sống với các anh em thì ông L có tới năn nỉ bà B về tiếp tục sống nhưng bà B không đồng ý.
Tại Quyết định Bản án dân sự sơ thẩm số 03/2018/DS-ST ngày 11/01/2018 của Tòa án nhân dân huyện CL đã xử chấp nhận yêu cầu của bà B. Buộc ông L phải trả cho bà B diện tích theo đo đạc thực tế là 7.922m2 thuộc thửa 317, tờ bản đồ số 9 tại xã PT, huyện CL, tỉnh Đồng Tháp.
Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 25/01/2018, ông L đã kháng cáo không đồng ý trả cho bà B diện tích 7.992 m2 nói trên. Tại phiên tòa phúc thẩm, Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp nhận định rằng, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 24/7/2012 giữa bà Lê Thị B và ông Võ Thành L không ghi nhận điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, theo biên bản phiên tòa sơ thẩm và tại phiên tòa phúc thẩm ông L thừa nhận là bà B tặng cho ông L quyền sử dụng đất là có điều kiện, ông L phải nuôi dưỡng, chăm sóc bà B đến cuối đời; ông L cũng thừa nhận là không trực tiếp nuôi dưỡng, chăm sóc bà B vì ông L ở xã PT, huyện CL, còn bà B ở xã MT, thành phố CL khoảng 01 tháng ông mới đến thăm bà B. Đối với việc ông L cho rằng có cho con gái tên Võ Thị Mộng T đến ở cùng nhà với Bà B tại xã MT, thành phố CL để đi học và lo cơm nước cho bà B. Việc Mộng T đến ở cùng nhà với bà B thực chất là để đi học, vì Mộng T không có thời gian, điều kiện để chăm sóc bà B và việc Mộng T đến ở nhà bà B đây không phải là điều kiện của bà B khi tặng cho quyền sử dụng đất cho ông L.
Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp xét thấy ông L không thực hiện theo đúng thỏa thuận với bà B, vi phạm điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất, nên việc bà B yêu cầu ông L hoàn trả quyền sử dụng đất là có căn cứ. Án sơ thẩm buộc ông L trả lại cho bà B phần diện tích đất là 7.992 m2 là hợp lý. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BL 178009 đã cấp cho ông Võ Thành L ngày 23/8/2012, thửa số 9, diện tích 8.075 m2 bị thu hồi.
Qua vụ án trên có thể thấy, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện, nếu như bên được tặng cho không thực hiện nghĩa vụ như chăm sóc, nuôi dưỡng thì người tặng cho có quyền đòi lại quyền sử dụng đất mặc dù về mặt pháp lý, việc tặng cho quyền sử dụng đã hoàn thành, bên được tặng cho đã đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3.1.3.5. Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Việc pháp luật quy định thời điểm có hiệu lực của giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất kể từ thời điểm đăng ký là còn mơ hồ, chưa cụ thể và nhiều trường hợp không phù hợp với thực tế giao dịch dân sự, chưa bảo đảm quyền lợi của các bên trong giao dịch.
Trong các tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, các bên thường lợi dụng các quy định chưa rõ ràng về thời điểm có hiệu lực của giao dịch làm cơ sở để lập luận bảo vệ quyền lợi của mình. Nếu theo đúng quy định của pháp luật, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký.
Tuy nhiên, thời điểm đăng ký này được hiểu như thế nào, là thời điểm các bên hoàn tất thủ tục đăng ký thực hiện chuyển quyền hay là thời điểm một trong các bên bắt đầu thủ tục đăng ký và nộp hồ sơ tiến hành thủ tục và được cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận… Trường hợp cơ quan có thẩm quyền có thẩm quyền đã thực hiện việc đăng ký đất đai nhưng người nhận tặng cho chưa hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã có hiệu lực hay chưa, đó là một trong số những vướng mắc còn tồn tại.
Ngoài việc chưa có quy định cụ thể về thời điểm đăng ký, việc pháp luật quy định thời điểm có hiệu lực của giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất chỉ phát sinh tại thời điểm đăng ký là chưa thực sự phù hợp và có thể khiến các bên khi tham gia giao dịch lợi dụng việc hợp đồng chưa có hiệu lực để tự ý thay đổi quyết định của mình. Nhiều quốc gia trên thế giới quy định thời điểm có hiệu lực ngay từ thời điểm tuyên bố tặng cho hoặc trong trường hợp bên nhận tặng cho đồng ý nhận tài sản hay thời điểm hợp đồng tặng cho đã được xác lập, công chứng.
Như vậy, có thể thấy, nếu chỉ coi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực khi thực hiện đăng ký là chưa phù hợp, do về bản chất sau khi thực hiện đăng ký thì về cơ bản hợp đồng tặng cho đã hoàn thành, nếu chỉ tới thời điểm đó hợp đồng mới có hiệu lực thì việc giải quyết các quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch tặng cho sẽ thiếu cơ sở và khó được bảo vệ.
3.1.3.6. Về trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất
Luật Đất đai 2013 quy định, các giao dịch về tặng cho quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng kí đất đai. Đây là cơ quan hoạt động thường xuyên mang tính chất quản lý, cũng mang tính chất giao dịch trên thị trường, Văn phòng đăng kí đất đai trở thành trung tâm giao dịch chính thống của thị trường quyền sử dụng đất. Tuy nhiên có thể thấy trên thực tế, Văn phòng đăng kí đất đai vẫn chưa thực hiện tốt sứ mệnh và nhiệm vụ của mình.
Hiện nay, các giao dịch về đất đai thường có hai giai đoạn, một là tự thống nhất, thỏa thuận giữa các bên, hai là giai đoạn cơ quan Nhà nước tiến hành thủ tục đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giai đoạn hai thường gây ra nhiều khó khăn, bất tiện cho các bên tặng cho quyền sử dụng đất. Đầu tiên phải kể tới thủ tục hành chính “một cửa” mặc dù đã được cải cách để đảm bảo minh bạch nhưng thái độ, tác phong làm việc của cán bộ nhân viên vẫn còn chậm chạp trong khi số lượng hồ sơ rất nhiều dẫn tới việc ứ đọng, ùn tắc trong giải quyết hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất. Thứ hai là thời gian trả kết quả hay giải quyết hồ sơ còn mất rất nhiều thời gian, thậm chí nhiều trường hợp hồ sơ đầy đủ không cần phải bổ sung nhưng vẫn bị chậm so với thời gian hẹn trả dẫn tới nhiều hệ lụy không đáng có cho các bên trong tặng cho quyền sử dụng đất. Thủ tục thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất trên thực tế sẽ bao gồm nộp hồ sơ, nhận thông báo thuế (bao gồm các nghĩa vụ thuế phải nộp với cơ quan Nhà nước như thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ, thuế đất phi nông nghiệp,…), sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính thì mới được nhận kết quả sang tên quyền sử dụng đất. Tuy nhiên nhiều trường hợp, quá trình giải quyết và chuyển hồ sơ từ bên Văn phòng đăng kí đất đai sang bên thuế mất rất nhiều thời gian. Một phần do hồ sơ phức tạp, cán bộ giải quyết cần thêm nhiều thời gian để xác minh thông tin nhưng cũng có những trường hợp do các cán bộ, chuyên viên giải quyết hồ sơ chưa thực sự tận tâm với công việc, đùn đẩy trách nhiệm giữa các bên khiến thời gian giải quyết khéo dài, ảnh hưởng rất lớn tới công việc của các bên trong giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất. Như vậy là việc tặng cho quyền sử dụng đất có được thực hiện và thực hiện nhanh chóng dễ dàng hay không phụ thuộc rất lớn vào công tác giải quyết, làm thủ tục của cơ quan Nhà nước chứ không phải của hai bên trong giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất.
3.2 Kiến nghị các giải pháp hoàn thiện pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất
3.2.1 Xây dựng pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất
Chế định về tặng cho quyền sử dụng đất lần đầu tiên được nhắc tới trong Luật Đất đai 2003 và Bộ luật Dân sự 2005 đã và đang được kế thừa, phát triển tại Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015. Tuy có nhiều thành tựu đã đạt được nhưng cũng có những vấn đề hạn chế cần được khắc phục Trong đó, một trong những nguyên nhân chính là do pháp luật thực sự còn nhiều những lỗ hổng, chưa theo sát nhu cầu hiện nay. Do đó, để giải quyết được những vấn đề này cần phải xây dựng được khung pháp lý về tặng cho tài sản nói chung và tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng và các quy định trong giải quyết tranh chấp tặng cho quyền sử dụng đất. Như vậy việc thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất mới có thể được thực hiện hiệu quả.
Luật Việt Chính luôn cung cấp dịch vụ, hỗ trợ thủ tục về đất đai
3.2.1.1. Hoàn thiện các quy định về hợp đồng tặng cho tài sản
Thứ nhất, về điều kiện tặng cho: Theo Điều 462, Bộ luật Dân sự 2015 quy định “Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội”. Theo quy định này, tặng cho phải đáp ứng hai điều kiện. Thứ nhất là không được vi phạm điều cấm của pháp luật, và thứ hai là không trái đạo đức xã hội. Điều kiện thứ nhất có thể xác định được dựa vào những quy định của pháp luật, nhưng điều kiện thứ hai là không vi phạm đạo đức xã hội thì lại quá chung chung. Bởi lẽ, chuẩn mực đạo đức là khó xác định và luôn bất biến theo thời gian và không gian. Ở những thời điểm và địa điểm khác nhau những phong tục và những quan điểm về đạo đức cũng khác nhau. Do đó, nếu chỉ đưa ra điều kiện không trái đạo đức xã hội thì rất khó để xác định cụ thể. Vì vậy, cần phải quy định cụ thể về điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất theo hướng rõ ràng, cụ thể, ví dụ như: “Điều kiện tặng cho không được trái pháp luật, quy tắc xử sự chung, phong tục tập quán và có khả năng thực hiện được”[2].
Thứ hai: Về thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng tặng cho có điều kiện. Khoản 2, 3 Điều 462 quy định: “Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.
3.Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại”. Theo quy định trên, thì hợp đồng tặng cho có điều kiện được bảo đảm bằng việc thực hiện nghĩa vụ giữa các bên. Trường hợp bên được tặng cho phải hoàn thành nghĩa vụ sau khi tặng cho nhưng bên được tặng cho “không hoàn thành nghĩa vụ” thì bên tặng cho “được đòi lại tài sản” và “yêu cầu bồi thường thiệt hại”. Tuy nhiên, cũng trong trường hợp một bên không hoàn thành nghĩa vụ, nhưng ngược lại là bên tặng cho không hoàn thành nghĩa vụ, tức là bên được tặng cho đã thực hiện xong nghĩa vụ mà bên tặng cho đã đưa ra những bên tặng cho lại “không giao tài sản” thì bên được tặng cho chỉ được “yêu cầu thanh toán nghĩa vụ” mà bên được tặng cho đã thực hiện. Điều này là không hợp lý, do đó, cần phải thay đổi quy định này như sau: “Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì buộc bên tặng cho phải giao tài sản cho bên được tặng cho hoặc phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện”[3].
3.2.1.2. Hoàn thiện các quy định về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Thứ nhất, về điều kiện của chủ thể tặng cho quyền sử dụng đất: Theo quy định tại Khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất muốn thực hiện các quyền năng của mình cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Theo quy định của pháp luật, phải có đầy đủ các điều kiện trên, trong đó có điều kiện có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất mới được phép tặng cho quyền sử dụng đất. Quy định này trên thực tế đã làm hạn chế quyền của người sử dụng đất, bởi hiện nay có rất nhiều trường hợp người sử dụng đất mới có các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1, Điều 100 Luật Đất đai. Đây là những loại giấy tờ đã được được pháp luật thừa nhận rằng, người sử dụng đất có những loại giấy tờ này thì có quyền sử dụng đất hợp lệ, chỉ chưa được cấp Giấy chứng nhận. Vì vậy, để thuận lợi cho người sử dụng đất cần bãi bỏ và sửa đổi khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai theo hướng chỉ cần có các loại giấy tờ đã được quy định tại Khoản 1, Điều 100 Luật Đất đai và đáp ứng những điều kiện còn lại là người sử dụng đất có thể thực hiện được quyền sử dụng đất của mình, trong đó có tặng cho quyền sử dụng đất.
Những loại giấy tờ được quy định tại Khoản 1, Điều 100 Luật Đất đai bao gồm:
– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
– Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
– Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
Thứ hai, về thời điểm có hiệu lực của việc chuyển đổi quyền sử dụng đất: Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng nói chung và hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng vô cùng quan trọng, đây là mốc thời gian xác định quyền và nghĩa vụ và cả thiệt hại của các bên trong hợp đồng. Do đó, những quy định về vấn đề này cần phải rõ ràng, cụ thể, tránh gây nhầm lẫn vì rất dễ dẫn đến tranh chấp giữa các bên.
Tuy nhiên hiện nay, quy định về thời điểm của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất còn chưa được rõ ràng và chưa thống nhất giữa các văn bản pháp luật. Theo tác giả, cần quy định rõ ràng về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất như sau: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm xác lập, công chứng hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật”
3.2.1.3. Hoàn thiện các quy định về giải quyết tranh chấp tặng cho quyền sử dụng đất
Thứ nhất, về giải quyết tranh chấp tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con cái: Pháp luật quy định về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai quy định chưa rõ ràng, cụ thể và thống nhất, chưa phù hợp với thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất liên quan đến các vụ việc ly hôn có tranh chấp tài sản được Luật hôn nhân và gia đình điều chỉnh. Đồng thời chưa điều chỉnh hết các tình huống, diễn biến của các mối quan hệ (tập quán, phong tục) trong xã hội nói chung và đặc biệt là tại các vùng nông thôn nói riêng. Để có sự nhận thức và áp dụng pháp luật thống nhất trong việc giải quyết những tranh chấp này, cần phải có những quy định của pháp luật được cơ quan nhà nước ban hành có hiệu lực thống nhất. Trường hợp nào được công nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, trường hợp nào không được công nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Cụ thể như sau:
Việc cha mẹ cho con quyền sử dụng đất của mình để các con có điều kiện làm nhà ra ở riêng trên thực tế thường không lập thành văn bản, hoặc nếu có được lập thành văn bản thì cũng thường không được công chứng, chứng thực. Nếu theo đúng quy định của pháp luật hiện hành thì việc tặng cho không tuân thủ về hình thức thì hợp đồng tặng cho sẽ bị vô hiệu. Như vậy sẽ không đảm bảo quyền lợi của người con, vì trên thực tế rất nhiều trường hợp vợ chồng người con đã sử dụng ổn định lâu dài, xây nhà kiên cố, xây rào, tách hộ, kê khai giấy tờ, sổ sách,… đầy đủ mà không ai có ý kiến phản đối, tranh chấp. “Những trường hợp này, nếu bố mẹ không có ý kiến phản đối bằng văn bản gửi ra chính quyền địa phương thì cần công nhận việc tặng cho quyền sử dụng đất trên thực tế này”[4]. Dù hiện nay, hướng áp dụng pháp luật này đang được thực hiện nhưng cần luật hóa để thuận tiện cho quá trình thực hiện pháp luật.
Trường hợp bố mẹ và vợ chồng con cùng bỏ tiền ra mua quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng đứng tên vợ chồng, thậm chí đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó vợ chồng người con đã làm nhà ăn ở ổn định. Đến khi bố mẹ mất không ai có ý kiến gì về khoản tiền bố mẹ bỏ ra cùng với con mua đất, chỉ đến khi ly hôn người chồng (hoặc vợ) mới khai là khoản tiền đó bố mẹ chỉ cho vay, nhưng không đưa ra được chứng cứ gì khác thì phải coi số tiền đó bố mẹ đã cho vợ chồng, nhà đất là của vợ chồng. Trường hợp bố mẹ còn sống và đều xác nhận là cho vợ chồng vay, người vợ hoặc chồng đều thống nhất như bố mẹ họ, nếu không có chứng cứ gì khác thì phải xác định số tiền đó là bố mẹ cho vay, khi vợ chồng ly hôn phải thanh toán lại khoản vay đó cho bố mẹ. Trường hợp việc cho vay không xác định lãi, không xác định thời hạn trả nên chỉ phải thanh toán lại đúng số tiền được xác định là cho vay, không phải trả lãi.
Trường hợp đối với đất bố mẹ bỏ tiền ra nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất gia đình có từ trước, sau đó bố mẹ và vợ chồng con cùng bỏ tiền làm nhà, cùng ở chung thì chỉ coi phần giá trị xây dựng là sở hữu chung của bố, mẹ và vợ chồng con, còn quyền sử dụng đất vẫn là của bố mẹ, trừ trường hợp có chứng cứ khác chứng minh là bố mẹ đã cho vợ chồng. Nếu bố mẹ và vợ chồng con cùng bỏ tiền ra mua đất, cùng góp tiền, công sức làm nhà, cùng ở chung thì bất động sản do con đứng tên hay do bố mẹ đứng tên đều phải coi nhà đất là sở hữu chung. Để xác định được phần quyền sở hữu của mỗi bên Toà án yêu cầu các bên đương sự xuất trình, tài liệu, chứng cứ, chứng minh, cho yêu cầu của mình làm rõ về công sức, tiền của do mỗi bên bỏ ra, và chia theo công sức, tiền của mỗi bên đã đóng góp. Phần của vợ chồng con đóng góp mới coi là tài sản chung và đem chia khi ly hôn. Trừ trường hợp chứng cứ chứng minh bố mẹ đã cho vợ chồng con, nên để vợ chồng con đứng tên trên các giấy tờ.
Thứ hai, hoàn thiện các quy định của pháp luật về chủ thể trong tặng cho quyền sử dụng đất, đặc biệt là tư cách chủ thể của hộ gia đình: Thực tế thực hiện pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất đã cho thấy, quan điểm về chủ thể hộ gia đình hiện nay chưa được thống nhất và có nhiều cách hiểu khác nhau dẫn đến những khó khăn cho các bên trong việc tặng cho quyền sử dụng đất. Theo ý kiến của tác giả, để khắc phục được tình trạng trên, pháp luật cần có quy định cụ thể về cách xác định hộ gia đình. Một giải pháp khác là pháp luật đất đai nên loại bỏ tư cách chủ thể của hộ gia đình trong giao dịch đất đai. Giải pháp này cũng phù hợp với phương hướng phát triển và tinh thần của Bộ luật Dân sự năm 2015.
Bộ luật Dân sự năm 2015 bỏ chủ thể tổ chức không có tư cách pháp nhân, quy định chỉ còn 2 loại chủ thể tham gia quan hệ dân sự là cá nhân và pháp nhân. Chủ thể không phải là cá nhân hoặc pháp nhân thì không có tư cách tham gia giao dịch dân sự. Vì vậy, Điều 101 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định như sau “Trường hợp hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự”. Như vậy, các tổ chức khác không có tư cách pháp nhân như hộ gia đình thì không phải là chủ thể tham gia quan hệ dân sự, chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự không phải là tổ chức mà là các thành viên của hộ gia đình thuộc tổ chức không có tư cách pháp nhân.
Theo tinh thần trên của Bộ luật Dân sự, pháp luật về đất đai có thể loại bỏ tư cách chủ thể của hộ gia đình. Mà thay vào đó, khi tham gia xác lập, thực hiện các giao dịch về đất đai thì chủ thể tham gia sẽ là thành viên của các hộ gia đình. Tuy nhiên, có thể thấy rằng, các quy định của pháp luật đất đai về hộ gia đình đã tồn tại rất lâu đời, không thể loại bỏ ngay trong thời gian ngắn. Vì vậy, giải pháp này cần phải được các nhà làm luật nghiên cứu sao cho phù hợp với sự phát triển chung của hệ thống pháp luật.
3.2.2. Các giải pháp khác
3.2.2.1. Áp dụng và phát triển án lệ
Việc áp dụng án lệ trong quá trình giải quyết vụ việc là một bước tiến mới trong quá trình cải cách tư pháp của Đảng và Nhà nước ta. Việc áp dụng án lệ trong xét xử nhằm đảm bảo được sự công bằng và khách quan trong quá trình giải quyết vụ việc. Chính vì vậy, ngày 6/4/2016 Chánh án Tòa án nhân dân tối cao đã công bố 6 án lệ sau khi đã được Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao lựa chọn, thông qua. Đây cũng là những án lệ đầu tiên kể từ trước tới nay và được thừa nhận là nguồn của pháp luật. Theo quy định tại Điều 1 của Nghị quyết số 03/2015/NQ-HĐTP ngày 28/10/2015 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì án lệ được hiểu như sau: Án lệ là những lập luận, phán quyết trong bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án về một vụ việc cụ thể được Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao lựa chọn và được Chánh án Toà án nhân dân tối cao công bố là án lệ để các Toà án nghiên cứu, áp dụng trong xét xử.
Luật Việt Chính luôn cung cấp dịch vụ, hỗ trợ thủ tục về đất đai
Bộ luật Dân sự 2015 lần đầu tiên cũng quy định việc áp dụng án lệ tại 72 khoản 2 Điều 6: “Trường hợp không thể áp dụng tương tự pháp luật theo quy định tại khoản 1 Điều này thì áp dụng các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự quy định tại Điều 3 của Bộ luật này, án lệ, lẽ công bằng”. Việc tách riêng áp dụng tương tự pháp luật khẳng định vị trí, vai trò của án lệ – một trong những nguồn luật mới được thừa nhận trong thời gian gần đây.
Ở nhiều quốc gia có áp dụng án lệ (kể cả những quốc gia theo truyền thống thông luật (Common Law) và những quốc gia theo truyền thống Luật dân sự (Civil Law) thì đều có chung nhận thức án lệ là những phán quyết của Tòa án về một vụ việc cụ thể, có giá trị tạo lập những quy tắc hoặc căn cứ pháp lý cho việc giải quyết các vụ việc tương tự trong tương lai.
Ở nước ta hiện nay, áp dụng án lệ chính là phương thức hiệu quả để khắc phục các hạn chế của pháp luật, đảm bảo việc áp dụng thống nhất trong xét xử, tạo tính ổn định, minh bạch và tiên liệu được trong các phán quyết của Tòa án, qua đó có tác dụng hướng dẫn các hành vi ứng xử không chỉ đối với các bên trong vụ án, mà còn đối với cộng đồng xã hội. Đặc biệt, cần bổ sung kịp thời các án lệ để làm nguồn áp dụng pháp luật đối với trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con vì đây là trường hợp diễn ra phổ biến, phong phú, đa dạng trong khi các quy định của pháp luật hiện nay còn chưa rõ ràng, cụ thể
3.2.2.2. Tổ chức bộ máy cán bộ
Từ thực tiễn hoạt động của các cơ quan hành chính, tư pháp và xét xử cho thấy trình độ chuyên môn và kỹ năng nghề nghiệp của đội ngũ cán bộ còn không đồng đều. Còn tổn tại rất nhiều bất cập, kỹ năng nghiệp vụ còn yếu kém chưa đáp ứng được yêu cầu cải cách tư pháp và cải cách hành chính. Do đó, cần phải xây dựng lại đội ngũ cán bộ không chỉ có phẩm chất đạo đức tốt mà trình độ kỹ thuật, kỹ năng nghề nghiệp phải giỏi. Đây là một yêu cầu cấp thiết để nâng cao chất lượng, hiệu quả hoạt động thực hiện và áp dụng pháp luật nói chung và pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng.
Để xây dựng đội ngũ cán bộ chất lượng cao, Tòa án cần có cơ chế thi tuyển, bổ nhiệm, đào tạo và chế độ đãi ngộ sao cho phù hợp với năng lực của cán bộ và thu hút được nhiều người có trình độ chuyên môn. Thực hiện cơ chế thi tuyển để lựa chọn Thẩm phán công bằng, minh bạch, từ đó mới có thể lựa chọn được những Thẩm phán có kiến thức, tư duy pháp luật tốt và có tâm với nghề. Mở thêm những lớp đào tạo, bồi dưỡng cho cán bộ trong ngành, tổ chức những buổi hội thảo pháp luật để trao đổi kinh nghiệm, kiến thức giữa những nhà làm luật để nâng cao trình độ chuyên môn. Tòa án có thể thường xuyên tổ chức buổi họp để trao đổi kinh nghiệm giải quyết các vụ án giữa các Thẩm phán để từ đó rút ra bài học kinh nghiệm trong quá trình áp dụng pháp luật.
3.2.2.3. Đầu tư nâng cấp trang thiết bị
Hiện nay, công nghệ thông tin đã và đang được ứng dụng rộng rãi, qua đó, làm thay đổi cơ bản nhiều nền tảng phát triển của đời sống xã hội. Để thích ứng, bắt kịp với sự thay đổi đó, cần phải đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin trong hoạt động của các cơ quan nhà nước nhằm nâng cao hiệu quả công tác chỉ đạo, điều hành; góp phần tự động hóa, đơn giản hóa các quy trình giải quyết thủ tục hành chính bằng việc xây dựng và đưa vào sử dụng các phần mềm ứng dụng được xử lý qua mạng internet. Cụ thể hóa được mục tiêu trên, cần phải ban hành những quy định, quyết định mang tính định hướng về xây dựng chính quyền điện tử, trên cơ sở này các cấp tỉnh/thành phố, huyện/quận, xã/phường tiến hành triển khai, đầu tư trang thiết bị ứng dụng vào công tác hành chính như nộp hồ sơ trực tuyến; tra cứu thông tin và kết quả giải quyết thủ hành chính; trao đổi, hỏi đáp, phản ánh, kiến nghị về thủ tục hành chính; đánh giá mức độ hài lòng đối với cơ quan nhà nước, cán bộ, công chức, viên chức,…
3.2.2.4. Tuyên truyền, giáo dục nâng cao nhận thức công dân
Có thể thấy hiện nay, ý thức thực hiện và chấp hành pháp luật của người dân còn rất hạn chế. Mặc dù những quy định của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất đã được xây dựng và ban hành nhưng người dân dường như không quan tâm và không có tinh thần mong muốn tìm hiểu. Hoặc có những quy định về tặng cho quyền sử dụng đất chưa được người dân hiểu đúng mức, họ lúng túng và không đủ khả năng để hiểu được hết ý nghĩa của các quy định pháp luật. Do đó, cần phải tăng cường và đổi mới công tác tuyên truyền giáo dục pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất, nâng cao hiểu biết pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật của mọi công dân một cách toàn diện, ở mọi độ tuổi. Như vậy mới có thể giảm bớt được những tranh chấp phát sinh.
KẾT LUẬN CHƯƠNG III
Mặc dù pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất hiện nay đã có những quy định cụ thể, rõ ràng hơn so với những thời gian trước tuy nhiên có thể thấy qua thực tiễn thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều những bất cập. Vì vậy cần phải có những hoàn thiện và thay đổi sao cho phù hợp, bám sát với thực tiễn tặng cho quyền sử dụng đất trong thực tế. Trước tiên, cần hoàn chỉnh những quy định của pháp luật về tặng cho tài sản nói chung, sau đó là hoàn chỉnh những quy định pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng. Đồng thời, cần bổ sung những quy định của pháp luật về vấn đề giải quyết tranh chấp tặng cho quyền sử dụng đất, do những quy định này vẫn chưa được các nhà làm luật quan tâm, dẫn tới việc không thống nhất trong cách xét xử của các cấp Tòa án. Cần áp dụng và phát triển án lệ trong những trường hợp mà pháp luật chưa có những hướng dẫn cụ thể. Đây được coi là một nguồn luật mới vô cùng phong phú hiện nay. Kiện toàn các quy định của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất phải song song với việc cải cách hành chính, tổ chức bộ máy cán bộ để việc thực hiện, hoàn tất tặng cho quyền sử dụng đất được diễn ra nhanh chóng, tiết kiệm thời gian và tiền bạc cho người dân. Cuối cùng, là nâng cao nhận thức pháp luật của người dân; khuyến kích tuân thủ, thực hiện và chấp hành nghiêm chỉnh những quy định của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất.
[1] Đỗ Văn Chỉnh, 2008, Tặng cho quyền sử dụng đất thực tiễn và tồn tại, Tạp chí Tòa án nhân dân, 2008, tr.3,
[2] Nguyễn Hải An, “Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất ở Việt Nam”, 2012, tr.256
[3] Nguyễn Hải An, Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất ở Việt Nam, tr.257
[4] Lê Hồng Liên, Tạp chí Kiểm sát số 22 (tháng 11/2012), “Một số vướng mắc trong thực tiễn áp dụng pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất và kiến nghị sửa đổi, bổ sung”, tr.51
Đây là kỳ thứ tư luận văn của Thạc sỹ Nguyễn Thị My về đề tài Tặng cho quyền sử dụng đất, mong rằng quý bạn đọc sẽ nghiên cứu và củng cố cho bản thân những kiến thức mình cần. Trân trọng!
– Gọi điện tới số điện thoại 0368.668.629 (Ls Phương) hoặc 0987.062.757 (Ls Băng) để trình bày nội dung vụ việc và nhận được tham vấn trực tiếp từ các Luật sư giàu kinh nghiệm
– Tư vấn pháp luật qua email: luatvietchinh@gmail.com
– Tư vấn pháp luật qua facebook: Luật Việt Chính
– Tư vấn pháp luật thông qua zalo: 0911.111.099
– Chúng tôi có thể trả lời tin nhắn trên website này.
Chúng tôi luôn luôn sẵn sàng lắng nghe và giải đáp thắc mắc đến bạn đọc.
Trân trọng!
